Afin de construire un patrimoine immobilier solide, vous souhaitez acheter un appartement pour le louer. Les étapes à suivre pour réaliser un investissement serein sont nombreuses. Alors, par où commencer ? Quel type de bien choisir ? Où investir ? Comment choisir ses locataires ? Comment déterminer le bon montant de loyer pour profiter de la meilleure rentabilité possible ? Notre guide vous accompagne dans votre investissement locatif !


Étape 1 : Bien choisir la zone géographique

Pour que votre investissement immobilier locatif soit réussi, vous devez bien choisir la zone géographique dans laquelle vous allez acheter votre appartement. Afin de vous aider à trouver la ville idéale, vous pouvez suivre les indications du tensiomètre locatif. Cet outil vous permet de mieux comprendre la situation d’un marché immobilier compte tenu du nombre de logements à louer, ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires d’une ville ciblée.

En bref, le tensiomètre locatif vous accompagne sur deux critères :

  • Il vous aide à comprendre s’il sera facile de trouver un locataire, en comparant l’offre et la demande locative dans une ville. Plus  l’aiguille est sur le vert, plus il est facile pour un locataire de trouver un logement, et plus vous risquez de devoir faire face à des vacances locatives. Et plus l’aiguille est sur le rouge, plus les locataires manquent de logements, et plus vous réussirez facilement à louer votre bien ;
  • Il vous aide à observer le budget des locataires, comparé aux loyers moyens pratiqués dans la ville ciblée. Ainsi, plus l’aiguille est sur le vert, moins vous risquez d’avoir de problèmes afin de trouver un locataire solvable. Et plus l’aiguille est sur le rouge, plus il est difficile de trouver un locataire solvable compte tenu du loyer demandé.

Grâce au tensiomètre locatif, vous pouvez également comparer le marché locatif entre deux villes, Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer, de façon sereine, c’est un pilier fondamental.


Étape 2 : Choisir le bon montant de loyer

Ici encore, le tensiomètre locatif peut vous accompagner, car il vous aide à comparer le budget des locataires aux loyers pratiqués.

Pour avoir une idée claire des montants de loyer qu’il est possible de pratiquer, vous pouvez également consulter les annonces immobilières : vous connaitrez ainsi les montants de loyers moyens en fonction du type de bien et des quartiers de la ville que vous ciblez. Les sites d’annonces en ligne comme Le Bon Coin ou Se Loger vous accompagneront dans cette démarche.


Étape 3 : Choisir le bon type de bien

Avec le tensiomètre locatif, vous pouvez avoir une idée du marché locatif sur une ville donnée en fonction du type de bien. Vous saurez alors de quel type de logement il manque dans une ville ciblée, et quel type de bien trouvera donc facilement preneur. Studio, F2, F3 ou encore F4 : le type de logement vers lequel vous vous tournerez dépendra également de votre capacité d’emprunt, et de votre apport.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans apport, il est conseillé de vous tourner vers des petites surfaces : les résidences de service, comme les résidences étudiantes ou les EHPAD représenteront de réelles opportunités.

Étape 4 : Diversifier vos investissements immobiliers

Afin de réussir votre investissement immobilier, n’hésitez pas à diversifier vos investissements : l’idée ici, c’est de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Pour limiter les risques, et sécuriser votre investissement, c’est bien le secret : en cas d’impayés de loyer ou de vacance locative sur l’un de vos biens, vous continuerez à louer les autres, et à pouvoir facilement rembourser vos emprunts bancaires.

Plutôt que d’investir dans un grand logement, optez donc pour plusieurs petites surfaces, dans différents quartiers, voire même au sein de différentes villes. Diversifiez également les types d’investissement, en optant pour un bien loué en meublé dans une résidence étudiante, et un appartement neuf mis en location par exemple.


Étape 5 : Sélectionnez votre locataire

Lorsque l’on souhaite acheter un appartement pour le louer, l’étape du choix du locataire est primordiale. Plusieurs critères vous aideront à y voir plus clair sur le profil du locataire :

  • Optez pour un locataire pour qui le montant du loyer est inférieur à un tiers des revenus ;
  • Optez pour un locataire qui bénéficie d’une caution solidaire.

Prenez le temps de rencontrer le locataire, d’échanger avec lui, et posez-lui des questions sur son dossier. Choisissez un candidat dont le dossier est complet. Vous pouvez également demander les dernières quittances de loyer, et contacter son ancien propriétaire afin de vérifier que la location s’est bien déroulée.

Attention toutefois : il vous est interdit de demander des copies de relevés bancaires, des attestations de bonne tenue de compte, ou encore une carte d’assuré social à votre futur locataire : ces documents sont considérés comme attentatoires à la vie privée.


Étape 6 : Assurez le versement des loyers

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer, et rentabiliser votre investissement locatif sur le long terme, vous pouvez souscrire une garantie.

L’assurance classique de loyers impayés vous permet par exemple de couvrir les créances et les éventuelles détériorations qui pourraient intervenir dans votre logement. Comptez 1,5 à 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif grâce à une compagnie d’assurance traditionnelle.


Astuce : acheter un bien déjà louer

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez parfaitement opter pour un bien déjà loué. Vous aurez ainsi une vision très claire de la rentabilité locative dont vous pourrez profiter, ce qui sera également particulièrement bénéfique pour votre dossier de prêt.

Puisqu’il est déjà loué, vous n’aurez pas besoin de passer par toutes les étapes de budgétisation du loyer, et d’analyse des profils des locataires. Pour gagner du temps et de l’argent, il s’agit là d’une solution particulièrement intéressante.


Achetez en fonction de votre budget

Acheter un appartement pour le louer représente un investissement conséquent.  Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en prenant moins de risques, et en allant à votre rythme, vous pouvez investir auprès d’une SCPI. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous permettent de diversifier vos investissements locatifs. Comment ça marche ? À la place d’investir directement dans un bien, vous investissez dans des parts d’un bien, en fonction de votre budget, et percevez chaque mois le montant de loyer qui correspond à votre investissement.

Avec certaines entreprises comme Bricks, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif à partir de 10 €. De quoi pouvoir facilement diversifier vos investissements, en optant pour plusieurs biens à la fois. Et lorsque vous souhaitez revendre vos parts, vous bénéficiez de la plus-value immobilière.

Pour construire un patrimoine immobilier de façon sécurisée, et pérenne, ce système d’investissement pourrait bien être la clé.

Vous l’aurez compris, pour acheter un appartement afin de le louer, les étapes à suivre sont nombreuses : prenez votre temps, et analysez le marché dans les moindres détails avant de vous lancer. Et pour prendre moins de risques, n’oubliez pas que des alternatives, comme les SCPI existent !