FAQ

Fonctionnement

Qu'est-ce que le site Internet Bricks.co ?

Bricks.co est une plateforme de financement participatif dédiée à l’immobilier.
Elle permet aux utilisateurs d’investir dès 10€ et de manière mutualisée dans des immeubles de rapport et des biens immobiliers de rendement dans le but de se constituer une épargne.

Comment est déterminé le prix d'une brick ?

Le prix d’une brick correspond à l’argent qui serait redonné à son détenteur si le bien immobilier était vendu à l’instant.

Il suit donc la formule suivante :

Prix de la brick =
(Estimation du bien immobilier – Crédit restant à payer – taxes sur la plus-value à la revente) / nombre de bricks en circulation.

Si on prend l’exemple d’un immeuble acheté 400K€ pour 50% via des souscripteurs avec émission de 10 000 bricks et pour 50% via un crédit immobilier  :
Au jour de l’acquisition, nous avons un prix de la brick qui est égal à : –> 400K€ (prix de l’immeuble) – 200K€ (crédit restant) /10 000 bricks = 20€ par brickAprès 2 ans, 20K€ du crédit immobilier a déjà été remboursé, et le bien est maintenant estimé à 430K€. Si le bien était revendu à 430K€, il y aurait donc 30K€ de plus-value qui seraient taxés à 33%, nous avons donc le calcul suivant : –> 430K€ (prix du bien) – 180K€ (crédit restant) – 10K€ (taxes à la revente) = 240K€ / 10 000 bricks –> 24€ par brickDans notre exemple, les bricks ont donc pris 4€ d’augmentation en 2 ans, soit 20% par rapport au prix initial. Cette plus-value n’est encaissée que si le détenteur de la brick décide de les revendre sur la marketplace.

Qui estime les biens immobiliers ?

Les biens immobiliers sont réévalués et une estimation est faite tous les 6 mois pour correspondre à la tendance du marché local de chaque bien immobilier présent sur la plateforme.
Elles sont faites par la société Bricks et validées par un expert indépendant assermenté.
Nous utilisons les données publiques des transactions similaires ayant été effectuées dans la ville données et nous utilisons également les prix/m2 affichés par la société MeilleursAgents sur son site Internet.
Ces estimations doivent nous permettre d’évaluer au plus juste le prix d’un bien immobilier.
Nous aurons toujours tendance à être assez prudents et conservateurs dans nos estimations pour ne pas surévaluer un bien immobilier.

Puis-je revendre mes bricks quand je le souhaite ?

Oui, nous avons une place de marché disponible sur notre plateforme permettant la revente de vos bricks à n’importe quel moment.

Vous avez la liberté de fixer librement votre prix de revente. Nous vous donnons cependant un estimatif du prix du marché pour vous aider à revendre au bon prix.

Est-ce que je bénéficie de l'effet de levier bancaire ?

Oui, tous les biens sur notre plateforme sont co-financés avec un prêt bancaire en complément qui représente 50% du montant total de l’acquisition.

Cela permet aux détenteurs de bricks de bénéficier aussi de l’effet de levier bancaire pour maximiser leur ROI. Ce prêt bancaire est porté par notre société et ne vient en aucun cas impacter votre taux d’endettement, ni votre capacité d’emprunt.

Si le montant de financement n'est pas atteint, est-on remboursés à 100% ?

Oui et intégralement !
Bricks travaille avec la solution de paiement Lemonway agréée par la banque de France, donc l’argent est déposé sur un compte bancaire séquestre et n’est versé au crédit de l’opération immobilière que si 100% du financement nécessaire est obtenu.

Donc en cas de non financement intégral de l’opération, 100% du montant des souscriptions est reversé aux souscripteurs.

Qui s'occupe de la gestion locative ?

Nous nous occupons de 100% de la gestion administrative et locative des biens immobiliers. A commencer par la recherche des biens, leurs financement, et ensuite leur gestion locative.

Par la suite, qui décide de la revente d'un bien immobilier présent sur Bricks ?

A tout moment, un détenteur de bricks peut les revendre sur le site au niveau de la marketplace en spécifiant son prix de revente.

Il est prévu un évènement de liquidité au bout de 7 à 10 ans qui sera soit la revente du bien immobilier, soit son refinancement. La décision est prise par la société Bricks dans l’intérêt des détenteurs de bricks en fonction du prix de l’immobilier de la ville dans laquelle se trouve le bien.

Les contrats sont-ils sur la blockchain ?

Bricks prévoit à terme d’utiliser la blockchain pour l’enregistrement de l’ensemble des opérations.
Par contre, la revente des tokens se fera exclusivement sur la marketplace interne de Bricks pour s’assurer des échanges.
Pour le moment, les détenteurs de bricks sont inscrits sur des registres internes à la société et une sauvegarde informatique est réalisée quotidiennement pour en sécuriser l’information.

Quels sont les moyens de paiement possible pour acheter des bricks ?

Pour le moment, vous pouvez payer par virement bancaire, chèque et carte bleue.
Le payment par Paypal est disponible en effectuant une paiement vers l’adresse contact@bricks.co – Dès que nous recevons votre paiement Paypal, nous créditons votre portefeuille.
Concernant le paiement en crypto-monnaies, cela est également possible mais uniquement sur demande pour le moment.

Quelle est la différence avec une SCPI ?

Une SCPI est un fonds d’investissement dédié à l’immobilier.
En achetant des actions de SCPI, vous confiez alors votre argent à un gestionnaire de fonds d’investissement qui va intégralement s’occuper de sa gestion.
Vous n’avez ensuite rien à dire sur l’utilisation qui est faite de votre argent, ni sur les biens immobiliers qui sont acquis.

Sur la plateforme Bricks :

1- Vous reprenez le pouvoir en créant vous-même votre portefeuille de biens immobiliers. Vous décidez vous-même des propriétés dans lesquelles vous choisissez ou non d’investir.

2- Les frais sont 2-3x moins importants donc les rendements bien plus intéressants.

3- Il s’agit d’immobilier résidentiel (qui supporte mieux les crises) et non uniquement commercial comme sur les SCPI.

4- La liquidité est très simple et rapide contrairement aux 2 mois constatés en moyenne sur la revente de parts de SCPI.

Qui s'occupe de la gestion locative ?

Nous nous occupons de 100% de la gestion administrative et locative des biens immobiliers. A commencer par la recherche des biens, leurs financement, et ensuite leur gestion locative.

FAQ

Biens immobiliers

Qui paie la taxe foncière et les autres taxes locales ?

Nous nous occupons de toute la gestion immobilière de A à Z, y compris le paiement de toutes les taxes. Les rendements indicatifs annoncés sont donc nets de gestions et de taxes concernant le bien immobilier.

Que se passe-t-il si un locataire ne paie pas son loyer ?

Si un locataire quitte son appartement où ne paie plus son loyer, les royalties reversées sont directement impactées les mois où cela se produit.
Et cela vient réduire le rendement annuel espéré. Ce qui est également le cas lorsque vous possédez un bien immobilier géré en direct ou même confié à une agence immobilière.
A la différence, que nous achetons uniquement des immeubles comprenant plusieurs appartements.
Cela limite ainsi le risque de perte intégrale de loyer si un locataire venait à partir.
Avec 6 appartements dans un immeuble, la vacance locative de 1-2 mois d’un des appartements affecte peu le rendement à l’année.
Cependant, quand cela est possible, et pour limiter ce risque, nous mettrons en place une GLI (garantie de loyer impayée) avec les nouveaux locataires.
Dans tous les cas, une partie de notre rémunération repose sur de la gestion locative, donc nos intérêts sont alignés avec ceux des détenteurs de bricks, à savoir récupérer le plus de loyers possibles.
Nous ferons donc tout notre possible à chaque fois, en nous déplaçant personnellement, pour récupérer les sommes dûes par les locataires.

Que se passe-t-il si des loyers sont récupérés à postériori de la revente de mes bricks ?

Imaginons qu’un locataire ne paie plus son loyer depuis 3 mois, et ce alors que vous possédez des bricks dans cette propriété.
Cela vient donc gréver une partie de vos royalties reversées tous les mois pendant 3 mois.
Au bout des 3 mois, après avoir fait nos meilleurs efforts, nous arrivons à récupérer cet argent, et nous le reversons intégralement aux détenteurs des bricks le mois où nous le récupérons.
Mais entre-temps vous avez revendu vos bricks, et vous vous demandez si vous êtes en droit de demander le prorata temporis de ces loyers non perçus qui ont finalement été récupérés. La réponse est non.
A partir du moment où vous vendez vos bricks pour empocher la plus-value sur ces dernières, vous n’êtes plus en droit de réclamer de royalties sur la propriété, même s’ils émanent de revenus intervenus sur les mois précédents votre vente.

Qui finance les travaux sur les propriétés ?

Lors de chaque acquisition, nous faisons un audit strict des travaux qui pourraient intervenir sous peu pour en estimer le montant.
Si ces travaux sont limités et que nous proposons la propriété sur la plateforme, alors une réserve d’argent est provisionnée lors du financement initial pour prévoir ces frais à venir.
De plus, tous les ans, 2-3% du montant des loyers est gardé en provision pour anticiper des travaux à venir. Cela est similaire au fonctionnement des copropriétés.
Si malheureusement, des travaux importants venaient à survenir, alors les royalties seraient bloquées le temps de rembourser les travaux.
Par contre, il ne sera jamais demandé aux détenteurs de bricks de sortir de l’argent pour payer une partie des travaux.
Nous achetons uniquement des propriétés de rendements rentables pour éviter que les détenteurs de bricks ne paient plus que le prix de leurs bricks.
Idem pour la sélection des propriétés : nous faisons en sorte de limiter au maximum ce type de risques.

Comment est remboursé le credit immobilier ?

Nous finançons les biens immobilier via les fonds propres des souscripteurs de bricks, et via un crédit immobilier.
Tous les mois, les loyers générés par la propriétés viennent payer en priorité les charges et le remboursement de l’échéance du crédit immobilier.
S’il reste ensuite des loyers résiduels, alors ils sont versés en royalties aux détenteurs de bricks au prorata de leur nombre de bricks détenues.
Ce crédit immobilier remboursé tous les mois est donc une épargne directe qui se matérialise par l’augmentation mensuelle du prix de la brick (voir plus haut pour le calcul du prix des bricks). Pour récupérer cette épargne latente, il suffit donc de revendre ses bricks.

FAQ

Financier

Quels sont les frais pris par la société Bricks ?

Bricks.co se rémunère sur le même principe qu’un agent immobilier.

1- Nous prenons une commission de 10% sur le montant total du bien qui arrive sur notre plateforme.
2- Nous prenons ensuite une commission sur la gestion immobilière du bien qui représente 1%/an du montant de l’immeuble.

Il n’y a pas de frais pour investir, ni pour vendre ou récupérer son argent.

Quels rendements puis-je attendre ?

Cela est variable en fonction des biens, et tous les rendements estimatifs sont affichés sur la fiche de chaque bien immobilier.

Cependant, en prenant en compte l’effet de levier bancaire, la plus-value immobilière et les loyers encaissés, nous tablons sur des rendements compris entre 10% et 15% en fonction des biens immobiliers dans lesquels vous investissez.

De plus, tous les rendements sont donnés à titre indicatif. Nous faisons nos meilleurs efforts pour assurer nos projections de rendements, mais il se peut que des vacances locatives ou des travaux de rénovation non-anticipés, puissent dégrader un peu et provisoirement le rendement attendu.

Quelle est la fiscalité liée aux revenus reversés ou à la plus-value des bricks ?

Toute personne soumise à l’impôt sur le revenu sera soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 30 % sur la plus-value réalisée sur son investissement (dont 12,8 % de prélèvement forfaitaire et 17,2 % de contributions et prélèvements sociaux).
Ainsi, l’investisseur n’est imposé qu’à partir du moment où les revenus cumulés perçues dépassent le montant investi au départ.
Plus d’informations sur le site de la Direction Générale des Finances Publiques.
Les prélèvements sont appliqués directement par Bricks qui reverse les montants concernés au service des impôts.Le montant imposable apparaît automatiquement sur votre déclaration de revenus (formulaire 2561) dans la case 2TT

Dispense d’imposition à la flat tax :
Vous pouvez également être imposé(e) au barème de l’impôt sur le revenu selon votre taux d’imposition, si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal est inférieur à :
– 25 000 € (pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs) ;
– 50 000 € (pour les contribuables soumis à imposition commune).
Cette dispense ne s’appliquera qu’à la partie concernant le prélèvement forfaitaire (12,8 %) et ne peut être faite que par les investisseurs dont la résidence fiscale est en France.Si le montant de votre plus-value ne s’affiche pas automatiquement sur votre déclaration de revenus, vous devez l’indiquer dans la zone suivante :
Cadre 2 : Revenus des valeurs et capitaux mobiliers
Case 2EE : Autres revenus soumis soumis à un prélèvement ou une retenue libératoire Pour les non-résidents français, la flat taxe à 30% s’applique automatiquement.

Cela rentre-t-il dans le calcul de mon IFI ?

Non, cela s’apparente à un placement financier et non immobilier. Cela ne rentre donc pas dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Quelles est la différence entre le taux de "Retour sur investissement" et le taux de "Revenus reversés" ?

A l’acquisition du bien immobilier, 50% des fonds proviennent de particuliers souscripteurs et 50% sont obtenus via un crédit bancaire pour bénéficier de l’effet de levier bancaire.
Une partie du crédit est donc remboursée tous les mois, ce qui créé de l’épargne.
Les bricks prennent donc mécaniquement de la valeur grâce au remboursement du crédit immobilier. C’est à la revente des bricks par le particulier que cette “épargne” est encaissée. Par contre, tous les mois, le montant des loyers restants (après déduction des charges et du remboursement de l’emprunt) sont versés aux détenteurs de bricks sous forme de redevances.

–> On parle alors de revenus reversés

Le taux de “Retour sur investissement” correspond lui à la somme des revenus reversées, plus à la plus value des bricks qui n’est encaissée qu’à la revente de ses bricks sur la marketplace.

FAQ

Juridique

Juridiquement, comment ça fonctionne ?

Juridiquement, nous signons un contrat de redevance qui vous donne le droit à une fraction de l’usufruit qui sera dégagé par le bien immobilier dans lequel vous investissez. En fonction du nombre de bricks que vous possédez, vous avez alors une fraction des loyers nets qui vous sont reversés, ainsi que l’intégralité de la plus-value immobilière si le bien immobilier était revendu. Cela s’apparente donc à une cession à vie de l’usufruit au prorata du nombre de bricks que vous possédez.

Puis-je investir avec une société ou une SCI ?

Oui, nous n’avons aucun problème pour que vous investissiez au travers d’une société. Nous vous demanderons quelques documents supplémentaires, c’est tout 😉

Pour une société, comment est comptabilisé l’investissement ?

Il s’agit d’un investissement en redevances, donc dès lors que la société investit, votre structure doit constater une créance au bilan comptable.
Tant que le montant de la souscription n’est pas remboursé, vous n’êtes pas imposé, il s’agit d’un remboursement de créance.
Une fois le montant de la souscription remboursé, le régime de l’impôt sur les sociétés oblige la constatation d’un produit imposable dans le compte de résultat.

Voici les écritures comptables à passer sur un investissement en redevances via Bricks :

1 – Entreprise qui investi :

a) lorsqu’elle investit :
Au débit : Compte 276 – Autres créances immobilisées
Au crédit : Compte 512 – Banque

b) lorsqu’elle reçoit des redevances (jusqu’à remboursement)
Au crédit : Compte 276 – Autres créances immobilisées
Au débit : Compte 512 – Banque

c) lorsqu’elle reçoit des redevances (après remboursement)
Au crédit : Compte 762 – Produits des autres immobilisations financières ou 763 – Revenus des autres créances
Au débit : Compte 512 – Banque

d) fiscalité : produits financiers imposables

En termes de justificatifs comptables, vous recevez :

Investissement
: contrat de cession de revenus téléchargeable sur la fiche du bien immobilier dans lequel vous investissez. Revenus perçues : attestation annuelle de redevances (disponible en début d’année sur votre compte personnel)

Quel est la différence entre loyers bruts et loyers nets ?

Les loyers bruts sont les loyers payés par les locataires tous les mois. Les loyers nets correspondent aux loyers bruts minorés des charges, des provisions, et des remboursements de crédits. Ce sont les loyers nets qui sont reversés sous forme de redevances tous les mois aux détenteurs de bricks. Il peuvent fluctuer de mois en mois en fonction des loyers encaissés et des charges du moment.