Top 200 des villes et communes les plus rentables de FranceRangVilles / CommunesRentabilité moyenneNombre d'habitantsLoyer mensuel m2 moyenPrix m2 moyen1La Ferté Macé13,43%5 11610,50 €938 €2Luxeuil-les-bains13,10%6 6599,20 €843 €3Montbéliard13,02%25 57311,00 €1 014 €4Mulhouse11,85%106 34113,00 €1 316 €5Agen11,29%32 48516,79 €1 785 €6Belfort11,11%45 15511,70 €1 264 €7Mesnil sur iton11,03%6 14512,20 €1 327 €8Tonneins10,58%9 3379,90 €1 123 €9Seurre10,45%9,50 €1 091 €10Briouze10,43%1 5139,00 €1 035 €11Elbeuf10,24%15 95110,10 €1 184 €12chalette sur loing10,20%12 72811,80 €1 388 €13Saint Etienne10,13%178 71811,00 €1 303 €14Creil10,09%36 10614,60 €1 736 €15Sens10,07%27 03412,20 €1 454 €16Charleville9,91%46 39810,00 €1 211 €17Champvoisy9,86%25210,80 €1 315 €18Lourdes9,85%13 50910,10 €1 230 €19Roanne9,75%34 76210,80 €1 329 €20Chalon-sur-saone9,71%45 03110,90€1 347 €21Caudebec les elbeuf9,68%10 13510,80 €1 339 €22Concoret9,64%75810,60 €1 319 €23thilay9,53%1 0079,00 €1 133 €24Bourgueil9,34%3 72810,20 €1 311 €25Tarbes9,30%43 95510,70 €1 381 €26Paray-le-Monial9,14%9 23910,40 €1 365 €27Monthermé9,13%2 1708,00 €1 052 €28Nonnacourt9,12%2 28711,80 €1 552 €29Le Mas d'Agenais9,02%1 48510,30 €1 371 €30Angers9,00%157 17518,00 €2 400 €31Auxerre8,97%34 77810,90 €1 459 €32Marmande8,95%17 23910,40 €1 395 €33Evreux8,79%47 28912,20 €1 666 €34Saint Vallier8,74%4 0509,50 €1 305 €35Saint-James8,73%4 89010,00 €1 375 €36Delle8,65%5 68011,40 €1 581 €37Saint lubin des joncherets8,64%4 06211,07 €1 538 €38Condé sur Noireau8,64%9,50 €1 320 €39Beauvais8,58%56 67712,60 €1 762 €40Sainte Bazeille8,57%3 17310,10 €1 415 €41Fontaine8,53%22 89112,70 €1 786 €42Troyes8,50%62 70012,60 €1 779 €43Paray-le-Monial8,49%9 23910,30 €1 455 €44Oloron sainte Marie8,49%10 6899,80 €1 385 €45Verneuil sur avre8,49%7 30510,60 €1 499 €46Putanges le lac8,47%2 1258,70 €1 232 €47Renage8,45%3 37412,00 €1 704 €48Charavines8,39%1 98212,00 €1 716 €49Vichy8,39%25 78913,20 €1 889 €50Le Havre8,35%11,55 €1 660 €51Louviers8,34%"18 35011,50 €1 655 €52Louviers8,34%18 35011,50 €1 655 €53Angoulême8,21%41 34111,50 €1 680 €54Moirans8,20%7 56212,40 €1 814 €55Bressuire8,18%19 90610,40 €1 525 €56Dannemarie8,16%2 26411,85 €1 742 €57Alès8,07%43 89210,70 €1 592 €58Angoulême8,05%41 08611,50 €1 715 €59Boulogne sur mer8,02%40 91012,80 €1 916 €60Bolbec8,00%11 63510,40 €1 541 €61Semur-en-Auxois7,97%4 06810,30 €1 550 €62Limoges7,88%129 76010,90 €1 659 €63Pontorson7,88%4 63910,10 €1 538 €64Tarbes maison7,87%43 95511,10 €1 692 €65Putanges le lac7,87%2 1259,41 434 €66Semur-en-Auxois7,86%4 06811,20 €1 711 €67Aurillac7,84%25 8159,70 €1 484 €68Tourcoing7,82%99 01113,20 €2 025 €69Azay le rideaux7,82%3 44211,00 €1 688 €70Beauvais7,82%56 67712,70 €1 949 €71Rives7,81%6 62212,70 €1 951 €72Arras7,80%42 60012,30 €1 892 €73Martinique7,80%360 74913,00 €2 000 €74Ploufragan7,79%11 36911,80 €1 817 €75Epernon7,79%5 54915,10 €2 327 €76Brive La Gaillarde7,76%46 59911,40 €1 762 €77Angouleme7,76%4 3129,80 €1 516 €78Saint-Arnoult-en-Yvelines7,67%5 87016,40 €2 567 €79Le Port7,63%"33 33611,80 €1 856 €80Compiégne7,60%40 39413,60 €2 147 €81Hénin Beaumont7,56%26 03510,30 €1 636 €82Toulon7,54%180 45213,80 €2 196 €83Drancy7,50%71 36318,90 €3 025 €84Piré sur seiche7,46%3 12011,30 €1 818 €85Fougères7,44%20 65310,80 €1 742 €86Marquise7,43%5 12011,10 €1 793 €87Ducey7,39%2 8289,80 €1 592 €88Valenciennes7,38%42 99112,20 €1 984 €89Mauron7,37%3 1709,10 €1 481 €90Figeac7,35%9 7709,80 €1 601 €91Vauvert7,34%11 77411,90 €1 945 €92Voiron7,32%20 89112,50 €2 050 €93Lingolsheim7,29%20 26613,80 €2 271 €94Boulogne sur mer7,27%40 91011,70 €1 932 €95Saint rémy sur avre7,24%4 05711,04 €1 830 €96Montauban7,24%61 91911,10 €1 841 €97Saint andré de l'eure7,22%3 97812,70 €2 111 €98Béziers Nord Ouest7,09%80 34111,80 €1 998 €99Langeais7,08%4 33511,20 €1 899 €100Saint Brieuc7,07%11,80 €2 002 €101Le Havre7,06%166 05812,60 €2 141 €102Saran7,06%16 00012,00 €2 040 €103Beziers7,05%80 34110,70 €1 820 €104La Buisse7,04%3 41113,90 €2 370 €105Vire7,03%"17 13510,10 €1 724 €106Lingolsheim6,99%20 26613,20 €2 265 €107Le Puy en Velay6,99%18 62910,00 €1 717 €108Crépy-en-Valois6,98%14 21714,20 €2 441 €109Apprieu6,98%3 53012,60 €2 167 €110Langon6,97%7 34511,40 €1 963 €111Guinguamp6,96%7 10510,80 €1 861 €112Perpignan6,96%11,40 €1 965 €113Beziers6,96%80 34112,00 €2 069 €114Nîmes6,93%148 10412,20 €2 112 €115Mont Saint Aignan6,91%20 06612,90 €2 239 €116Yvetot6,90%11 38511,10 €1 997 €117Rouen6,90%"114 08313,60 €2 366 €118Pau6,87%77 06611,80 €2 060 €119Thionville6,86%42 16313,40 €2 344 €120Casteljaloux6,85%4 52110,00 €1 752 €121Chazelles sur Lyon6,85%5 47211,50 €2 015 €122Saint Jean d'angely6,85%7 7007,71 €1 351 €123Perpignan6,85%121 13911,30 €1 981 €124Brive La Gaillarde6,84%46 59910,50 €1 843 €125Carvin6,83%17 85211,90 €2 091 €126Rosny-Sous-Bois6,82%45 65522,50 €3 959 €127Duppigheim6,82%1 83913,60 €2 393 €128Saint Colomban6,81%3 48512,10 €2 133 €129Port Jérome sur Seine6,80%10 38711,10 €1 835 €130Compiègne6,80%40 39413,50 €2 383 €131Sarlat La Caneda6,79%8 81210,90 €1 925 €132Duttlenheim6,76%2 90312,70 €2 253 €133Metz6,75%120 87412,80 €2 277 €134Amiens6,74%133 62513,40 €2 385 €135Nancy6,74%104 26013,30 €2 368 €136Argentan6,69%13 2919,80 €1 757 €137Etampes6,68%26 52914,30 €2 568 €138Bacalan6,68%6 88814,20 €2 552 €139Sainte-Rose6,67%"6 3439,10 €1 636 €140Narbonne6,67%56 39511,50 €2 069 €141Saint Martin Boulogne6,67%10 99911,60 €2 087 €142Coursan6,65%5 75112,70 €2 292 €143Hagetmau6,64%4 62010,00 €1 807 €144Saint-lô6,64%19 3739,20 €1 663 €145Le blanc-mesnil6,60%58 25718,40 €3 343 €146Lorient6,60%57 84613,60 €2 474 €147Lillebonne6,59%8 72910,90 €1 986 €148Olivet6,57%24 00012,60 €2 300 €149Clermont-Ferrand6,57%147 32712,00 €2 193 €150Gonneville la mallet6,55%1 36312,70 €2 327 €151Metz6,54%120 81413,00 €2 384 €152Rouen6,54%114 00013,50 €2 476 €153Neufchatel en bray6,52%4 68010,50 €1 932 €154Caudebec en Caux6,50%4 07811,80 €2 168 €155Lunel6,48%26 18512,90 €2 389 €156Chinon6,47%8 0529,60 €1 780 €157Libourne6,44%24 55712,60 €2 347 €158Saint-Brieuc6,42%44 22411,60 €2 169 €159Albi6,41%49 71411,50 €2 152 €160Cenon6,40%26 77814,30 €2 681 €161Brest6,39%139 61911,60 €2 180 €162Mont-de-marsan6,37%30 67411,30 €2 129 €163Grezieu le marche6,37%82910,40 €1 960 €164Cholet6,34%53 93610,70 €2 026 €165Castelnaudary6,29%10,10 €1 926 €166Dourdan6,29%11 27914,90 €2 842 €167Pont de Beauvoisin6,26%2 08711,20 €2 146 €168Aulnay-sous-bois6,26%86 13518,40 €3 526 €169Courdimanche6,25%6 66717,00 €3 265 €170Limoges6,22%129 7609,60 €1 852 €171Buchy6,18%2 80511,20 €2 173 €172Saint-Arnoult-en-Yvelines6,17%5 87015,70 €3 053 €173Rumilly6,17%15 99814,30 €2 783 €174Chambly6,16%9 98015,40 €2 999 €175Evry6,16%26 52918,00 €3 507 €176Blois6,16%46 81311,00 €2 144 €177Colmar6,15%67 73012,20 €2 381 €178Pau6,11%77 06613,70 €2 690 €179Selestat6,11%19 30011,00 €2 160 €180Orleans6,10%116 00012,70 €2 500 €181Grenoble6,09%157 47713,80 €2 719 €182Le Plessis Belleville6,09%3 79216,00 €3 154 €183Combourg6,08%10,00 €1 973 €184Beaune6,06%20 03211,90 €2 356 €185Avon6,06%13 66015,70 €3 109 €186Champs sur marne6,05%25 00018,00 €3 570 €187Amiens6,04%133 62513,50 €2 682 €188Castillon la bataille6,01%12,00 €2 396 €189Dieppe6,01%28 35812,00 €2 396 €190Laval6,00%49 65710,40 €2 080 €191Haguenau5,99%35 71512,20 €2 443 €192tinténiac5,99%10,90 €2 184 €193Pessac5,99%69 60315,90 €3 187 €194Annemasse5,96%37 91817,80 €3 583 €195Caen5,93%108 20013,30 €2 691 €196Chartres5,93%"38 44712,40 €2 509 €197Champigny sur marne5,92%77 00018,90 €3 829 €198Besançon5,92%119 19812,14 €2 460 €199Dijon5,91%159 34612,60 €2 558 €200Sainte‑Suzanne5,91%24 29311,40 €2 315 €
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Comment choisir la meilleure ville pour investir en 2025 ?
Vous voulez investir dans l'immobilier en 2025 ? Laissez-moi vous dire une chose : le choix de la ville est crucial pour votre réussite.
En ce début 2025, le marché connaît une transformation majeure. Les prix immobiliers se sont stabilisés après une période de baisse, créant de nouvelles opportunités d'investissement.
La clé ? Regarder au-delà des idées reçues. Oubliez un instant Paris et sa couronne.
Les données montrent que certaines villes moyennes affichent des rendements supérieurs à 7%. C'est plus que la moyenne nationale de 6,6%.
Calcul de la rentabilité d’un investissement
Pour aider les investisseurs à évaluer la viabilité d’un projet immobilier, une méthode simple de calcul de la rentabilité est proposée. Le processus se déroule ainsi :
- Détermination du loyer mensuel moyen par mètre carré
Par exemple, à Montpellier, le loyer s’élève à 16 € par m². - Calcul du loyer annuel
On multiplie le loyer mensuel par 12 :
16 € × 12 = 192 €. - Évaluation de la rentabilité brute
On divise le loyer annuel par le prix d'achat au mètre carré. Par exemple :
192 € / 3430 € ≈ 0,0559. - Conversion en pourcentage
Le résultat est multiplié par 100 pour obtenir la rentabilité en pourcentage :
0,0559 × 100 ≈ 5,59 %.
Ce calcul permet de comparer différents secteurs et de sélectionner ceux offrant une meilleure rentabilité, tout en prenant en compte la liquidité du marché et les perspectives de revente.
Outils d’analyse de marché
Deux principaux outils sont recommandés pour analyser le marché immobilier :
- MeilleursAgents
Cet outil permet d’examiner les prix au mètre carré et de comparer les annonces immobilières, ce qui est utile pour estimer la rentabilité potentielle d’un bien en fonction de son emplacement.
Voir l’outil MeilleursAgents - L'INSEE (ou un équivalent)
Ce service fournit des données analytiques sur les communes ou les villes, aidant à mieux comprendre le profil des futurs locataires et d’autres indicateurs démographiques et économiques essentiels.
Consulter les statistiques INSEE pour Montpellier
- Choisir la meilleure ville
Faut-il préférer les grandes villes ou les villes moyennes ?
Les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille offrent des avantages indéniables. La demande locative y est stable et le risque de vacance minimal.
Mais attention aux prix d'entrée élevés. La rentabilité s'en trouve souvent affectée.
Les villes moyennes comme Nancy, Mulhouse ou Le Mans connaissent un essor remarquable. Les statistiques montrent une hausse des transactions de 15% depuis 2020 dans ces zones.
Leur atout majeur ? Des prix plus abordables et des rendements souvent supérieurs. Le potentiel de plus-value y est également intéressant.
Quels dispositifs fiscaux pour investir en 2025 ?
Parlons fiscalité immobilière. Je sais, ce n'est pas le sujet le plus sexy. Mais c'est celui qui peut faire la différence entre un investissement rentable et un gouffre financier.
J'ai analysé en détail les différents dispositifs existants. Et croyez-moi, le diable se cache dans les détails.
Le paysage fiscal de l'investissement immobilier en 2025 offre des opportunités intéressantes. Encore faut-il savoir les saisir.
Les aides et dispositifs de réduction fiscale
La loi Pinel reste incontournable dans le neuf. Avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% sur 12 ans, elle séduit 15% des investisseurs en 2025.
Attention toutefois au plafond de 300 000 € par an. Ce n'est pas négligeable, mais cela demande une stratégie bien pensée.
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) gagne du terrain. Un quart des investisseurs l'ont choisi. Pourquoi ? Une réduction fiscale moyenne de 50% sur les revenus locatifs.
Le déficit foncier reste une option pertinente pour les biens anciens. Avec un plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global, il peut significativement réduire votre pression fiscale.
Quel dispositif choisir selon son profil d'investisseur ?
Prenons un exemple concret. Sarah, cadre supérieure, gagne 70 000 € par an. Pour elle, le Pinel offre un avantage optimal avec une économie d'impôt de 6 300 € dès la première année.
À l'inverse, Marc, profession libérale avec des revenus variables, privilégie le LMNP pour sa flexibilité fiscale.
Conclusion : Où investir en France ?
Pour maximiser votre investissement immobilier en 2025, voici les zones à privilégier :
- Les villes moyennes dynamiques comme Nancy, Mulhouse et Le Mans, qui offrent des rendements supérieurs à 7%
- Les métropoles régionales telles que Lyon et Marseille pour leur stabilité et leur potentiel de plus-value
- Les zones universitaires qui garantissent une demande locative constante
Pour un premier investissement locatif, privilégiez les biens proches de votre résidence principale. Cela facilite la gestion quotidienne et vous permet de mieux connaître le marché local.
Gardez toutefois à l'esprit que chaque projet immobilier est unique. Votre situation personnelle, vos objectifs et votre capacité d'investissement doivent guider votre choix final. Ce qui fonctionne pour un investisseur ne fonctionnera pas nécessairement pour un autre.
