Division Brignais Saint-Genis-Laval

Opportunité de l'investissement :

L’opération porte sur l’acquisition d’un ensemble immobilier situé au 69 route de Brignais à Saint-Genis-Laval, au sein de la Métropole de Lyon. Le bien se compose de trois bâtiments résidentiels implantés sur un terrain de 1 588 m² classé en zone naturelle (zone N) avec Espace Boisé Classé au PLU. L’ensemble développe une surface habitable totale de 599,5 m², répartie entre une maison en bon état général et deux maisons nécessitant des travaux de rénovation légère.

La stratégie repose sur une division foncière simple, sans création de droits à construire ni opération d’urbanisme lourde. Un document d’arpentage établi par un géomètre permettra de constituer trois lots distincts, chacun destiné à être revendu séparément. Les travaux prévus sont volontairement limités : individualisation des compteurs, création de clôtures séparatives, aménagements paysagers pour préserver l’intimité des futurs occupants et ameublement complet de l’un des lots. Aucune restructuration importante ni extension n’est envisagée.

Il s’agit d’une opération d’achat-revente de cycle court, avec un horizon prévisionnel de six mois. Le positionnement repose sur une acquisition négociée à un niveau de charge foncière maîtrisé, permettant d’aborder la revente avec une marge de sécurité, tout en s’inscrivant dans les standards de prix du marché local des maisons individuelles.

Le financement initialement projeté sur 6 mois, peut s'étendre jusqu'à 20 mois sans changement de taux pour les investisseurs.

Informations accessibles après inscription.

Localisation

Le bien immobilier concerné par le projet est situé au 69 route de Brignais à Saint-Genis-Laval (69230), au sein de la Métropole de Lyon, à environ 6 à 8 kilomètres au sud-ouest du centre-ville de Lyon.

Saint-Genis-Laval est une commune résidentielle recherchée du sud-ouest lyonnais. Elle bénéficie d’une bonne connexion aux principaux bassins d’emploi de la Métropole, ainsi que d’une accessibilité routière efficace grâce à la proximité des axes A450 et A7.

La commune offre un cadre de vie résidentiel, mêlant zones pavillonnaires et espaces naturels, ce qui renforce son attractivité auprès des ménages en quête de maisons individuelles à proximité immédiate de Lyon. Le classement en zone naturelle du terrain s’inscrit dans ce contexte environnemental préservé, tout en impliquant un cadre réglementaire spécifique.

Le marché local des maisons individuelles y présente une tension favorable et une liquidité soutenue. La demande provient à la fois de résidences principales et d’investisseurs patrimoniaux, ce qui soutient la stratégie de revente à la découpe envisagée dans le cadre de cette opération.

Structure financière

Le coût total prévisionnel de l’opération s’élève à 824 000 €. L’acquisition du bien représente 588 000 €, auxquels s’ajoutent 14 000 € de frais de notaire. Les travaux sont estimés à 93 000 €, correspondant aux interventions nécessaires dans le cadre de la stratégie de valorisation retenue.

Les frais financiers sont budgétés à 129 000 €, intégrant le coût du financement sur la durée de l’opération. L’ensemble de ces postes permet d’aboutir à un coût de revient global cohérent avec le calendrier court envisagé et le positionnement de revente.

Le plan de financement repose sur un apport en fonds propres de 70 000 € réalisé par le porteur de projet. Le solde, soit 754 000 €, est apporté par les investisseurs via la plateforme Bricks.co. Cette structuration permet de couvrir l’intégralité du besoin de financement de l’opération, en combinant engagement du porteur et recours au financement obligataire. L’équilibre entre fonds propres et capitaux levés vise à sécuriser le montage tout en conservant un effet de levier adapté à la nature de l’opération.

Le montant total attendu de la revente est estimé à 1 150 000 €. Cette hypothèse de chiffre d’affaires repose sur la cession des différents lots dans les conditions de marché anticipées.

Sur la base d’un coût total d’opération de 824 000 €, la marge prévisionnelle ressort à 326 000 €. Cette projection traduit la création de valeur attendue entre l’acquisition, la phase de travaux et la revente, dans le cadre du calendrier défini.

Garanties pour les investisseurs

Hypothèque rang 1

Sur l'actif à financer, à hauteur du montant de financement de la collecte obligataire en principal, majoré de 20% d'accessoires.

Apport en fonds propres

70 000 € seront apportés en fonds propres chez notaire ou tout autre personne en charge de valider le financement et ce, avant déblocage des fonds par la Plateforme Bricks.

Séquestre de fonds

12 mois d'intérêts seront conservés en séquestre pour assurer les premiers paiements des intérêts.

Engagement de réalisation de travaux

La somme de 89 000 € sera séquestrée pour la réalisation des travaux et décaissée sur la base de factures et de photos de l'avancée de la réalisation des travaux.

Vue sur le compte bancaire principal

L’Émetteur s’engage à donner au Représentant des Obligataires (RMO) une visibilité complète et continue sur le ou les comptes bancaires liés à l’opération de financement, via un accès en open banking (API bancaire sécurisée ou toute solution équivalente).

Cet accès permettra au RMO de consulter en temps réel les mouvements, soldes et flux afin de vérifier la bonne utilisation des fonds, le respect des échéances de remboursement et, plus généralement, la situation de trésorerie de l’émetteur.

L’Émetteur autorise expressément le prestataire de services de paiement ou l’établissement teneur de compte à mettre à disposition du RMO ces informations, dans le respect de la réglementation applicable en matière de protection des données bancaires et personnelles.

Cette visibilité restera en place jusqu’à complet remboursement des obligations, sauf accord contraire écrit du RMO.

Obligation de resynchroniser régulièrement en cas de déconnexion.

Caution personnelle et solidaire

Informations accessibles après inscription.

Les cautionnements solidaires sont signés sous seing privé directement depuis la plateforme Bricks en signature électronique et ne seront pas effectués chez notaire.