Score Bricks :
Équilibré
Taux avant frais éventuels et fiscalité. Le capital et les intérêts ne sont pas garantis.
Localisation établie
Complexe bowling et laser game situé à Torcy, en Bourgogne, sans concurrent direct identifié dans le secteur.
Garanties multiples
Hypothèque de premier rang sur l'immeuble, nantissement intégral des titres d'exploitation, visibilité complète sur les comptes bancaires et séquestre de 150 000 € pour les travaux.
Rentabilité opérationnelle
Chiffre d'affaires prévisionnel de 800 000 € en année 1 avec une marge annuelle de 116 000 € après charges et intérêts obligataires.
Surfaces disponibles
1 700 m² de locaux d'activité et 5 300 m² de parking offrent un potentiel de développement et de diversification.
Présentation
L’opération consiste à financer l’acquisition concomitante des murs et du fonds de commerce du complexe de loisirs Le Crystana, exploité depuis 1991 à Torcy, à proximité immédiate du Creusot.
Implanté au 30 rue du Vieux Port, le site est édifié sur une parcelle cadastrale de 7 401 m². Il comprend environ 1 700 m² de locaux répartis sur plusieurs niveaux ainsi qu’un parking d’environ 5 300 m². Le complexe propose aujourd’hui huit pistes de bowling, un laser game, une salle de jeux d’arcade, un bar, un espace de restauration disposant d’une licence IV, ainsi que plusieurs surfaces encore sous-exploitées.
Le Crystana bénéficie d’un ancrage local de plus de 35 ans et d’une concurrence directe limitée : selon l’étude de marché réalisée, aucun autre complexe associant bowling et laser game n’est exploité dans un rayon de 30 kilomètres.
L’activité présente un historique de rentabilité établi. En 2025, le complexe a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 575 000 €, un excédent brut d’exploitation d’environ 100 000 € et un résultat net de près de 45 000 €. L’exploitation a été bénéficiaire au cours de chacun des quatre derniers exercices communiqués.
Un budget de 150 000 € de travaux sera notamment consacré à l’aménagement des surfaces sous-exploitées et au déploiement de nouvelles activités telles que des box de karaoké, de blind test ou de quiz. Les porteurs prévoient également de développer les offres destinées aux entreprises, groupes et anniversaires, de mettre en place la réservation et le paiement en ligne, et d’optimiser la politique tarifaire, les horaires d’ouverture et l’organisation des équipes.
L’acquisition sera structurée autour de deux sociétés dédiées :
- la SCI Torcy 71 deviendra propriétaire des murs, acquis pour 930 000 € ;
- Informations accessibles après inscription.
Le projet est porté par Experience Groupe, dont l’équipe réunit des compétences financières et opérationnelles dans le secteur des loisirs. La stratégie consiste à poursuivre l’activité existante tout en professionnalisant son exploitation et en développant de nouvelles sources de revenus.
Cette acquisition constitue une première étape dans la stratégie d’Experience Groupe visant à constituer progressivement un réseau de complexes de loisirs rentables, implantés dans des zones disposant d’une clientèle établie et d’une concurrence limitée.
Où se situe le projet ?
Torcy, FR
Le complexe est situé à Torcy, commune de Saône-et-Loire en Bourgogne, à proximité de la région de Chalon-sur-Saône. La localisation offre une accessibilité régionale favorable, avec un bassin de chalandise estimé à environ 90 000 à 97 000 habitants. Le site bénéficie d'une position établie dans le secteur des loisirs, sans concurrent direct identifié dans l'environnement immédiat : Games Factory Chalon, principal concurrent régional, est situé à 35 km de distance.
Le marché local présente un profil démographique en baisse, avec un vieillissement de la population et un pouvoir d'achat limité. Le secteur des loisirs de proximité reste cependant un segment de consommation établi, attirant une clientèle familiale et de groupes en quête d'activités récréatives. Le potentiel de développement du complexe repose sur l'amélioration de l'offre de services, la modernisation des équipements et l'optimisation de la visibilité commerciale locale, notamment par le développement de la réservation en ligne et du marketing numérique.
Les services et commodités à proximité incluent les commerces de proximité, les écoles locales et les espaces de loisirs familiaux. Le complexe dispose d'un parking de 5 300 m², offrant une capacité d'accueil importante et une accessibilité automobile favorable pour une clientèle régionale.
Composition du projet
Superficie totale
1 700 m²
Nombre de lots
1
Prévisionnel financier
Acquisition du bâtiment
930 000 €
Acquisition du fond de commerce
330 000 €
Frais de notaire
92 000 €
Travaux
150 000 €
Frais financiers
46 000 €
Frais de garanties (hypothèque)
11 000 €
Garanties du projet
Les garanties prévues pour ce projet
La présence de garanties ne garantit ni le remboursement du capital ni le versement des intérêts. Leur réalisation dépend de leur nature, de leur rang et de la valeur des actifs au moment du recouvrement.
En garantie de la fraction du financement obligataire directement affectée au paiement du prix d’acquisition de l’ensemble immobilier situé au 30 rue du Vieux Port, 71210 Torcy, cadastré section AM numéro 230, la société SCI Torcy 71 consentira au bénéfice de la Masse des Obligataires, représentée par le Représentant de la Masse ou l’Agent des Sûretés, une hypothèque conventionnelle. L’immeuble comprend des locaux d’activité d’une surface contractuelle d’environ 1 700 m² ainsi qu’un parking d’environ 5 300 m². Cette hypothèque garantira la fraction du principal obligataire effectivement employée au paiement du prix immobilier, dans la limite de neuf cent trente mille euros (930 000 €), majorée de vingt pour cent (20 %) au titre des intérêts, frais, pénalités et autres accessoires.
Calendrier prévisionnel
Vos premiers revenus prévus pour octobre
Juillet 2026
Début de la collecte
Août 2026
Fin de la collecte
Octobre 2026
Début des reversements mensuels
Octobre 2028
Fin du contrat et remboursement du capital
Documents
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Investir comporte des risques.
FAQ
Les intérêts commencent à être calculés dès que le porteur de projet reçoit les fonds. Une fois cette étape validée, les revenus sont généralement versés le 8 du mois suivant. Dans de rares cas, certaines opérations peuvent nécessiter des validations bancaires préalables. Les intérêts restent bien comptabilisés et sont alors versés de manière regroupée le 8 du mois suivant.
Investir comporte des risques
L’investissement dans un projet immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, de retard et de défaut de paiement. Le versement des intérêts et le remboursement du capital ne sont pas garantis, même en présence de garanties.
Votre argent peut rester immobilisé au-delà de la durée prévue et une sortie anticipée peut être difficile ou impossible. Diversifiez vos investissements et consultez la fiche d’informations clés sur l’investissement (FICI) ainsi que les risques propres au projet avant toute décision.
Comprendre les risques