Ensemble Immobilier Jassans-Riottier

Opportunité de l'investissement :

Le projet consiste à financer l’acquisition puis la revente à la découpe d’un ensemble immobilier mixte et entièrement occupé, situé 948-994 rue Édouard Herriot, 01480 Jassans-Riottier.

Le bien comprend 29 appartements (du T1 au T5 duplex, env. 1 626 m² habitables) et 3 locaux commerciaux (Caisse d’Épargne Rhône-Alpes, CHZ/Le Tacos, Group ETT Intérim) totalisant 251 m² utiles, pour une contence cadastrale totale de 2 483 m² sur les parcelles AK n°301, 302, 303, 306 et 307.

L’immeuble génère 218 933 € de loyers annuels HT/HC, dont 173 200 € sur la partie résidentielle et 45 733 € sur les commerces, assurant des flux pendant la phase de portage et la mise en copropriété.

Une expertise indépendante B&E Partners (15/09/2025) chiffre la valeur en bloc à 3,357 M€ et la valeur à la découpe à 4,888 M€, ce qui confirme un potentiel de création de valeur par cessions successives des lots, vides ou occupés, au-dessus du prix d’acquisition négocié.

La commercialisation est déjà engagée : 1,7 M€ de lots sécurisés (promesses et offres fermes) et 0,5 M€ sous option. Ce niveau de pré-commercialisation réduit le risque d’exécution, accélère les premiers encaissements notariés et permet d’envisager des amortissements anticipés partiels au fil des ventes.

Le projet est projeté sur 24 mois avec possibilité d'étendre jusqu'à 36 mois. Au delà de 24 mois, le taux d'intérêt pour les investisseurs passera à 10%/an.

Informations accessibles après inscription.

Localisation

Jassans-Riottier s’insère dans le bassin de Villefranche-sur-Saône et à environ 30–35 minutes de Lyon, au cœur d’un tissu économique actif où la demande résidentielle demeure soutenue.

La rue Édouard-Herriot offre une mixité d’usages (commerces en pied d’immeuble, services de proximité, mobilité aisée vers les axes A6/N6), renforçant la résilience locative et l’attractivité à la revente.

La tension du marché lyonnais irrigue la première couronne nord : les délais de cession sur des produits découpés et correctement positionnés restent compétitifs, notamment pour les petits et moyens lots destinés aux investisseurs particuliers et à l’accession.

Structure financière

Le prix d’acquisition de l’ensemble est de 2 990 000 €. La levée Bricks s’élève à 3 309 000 € sous forme d’obligations simples, sur une durée cible de 24 mois (max. 36 mois), rémunérées 9 %/an (puis 10 %/an au-delà de 24 mois).

Le remboursement anticipé est possible à tout moment, ce qui permet d’ajuster le service de la dette au rythme des ventes.

Au regard de l’expertise B&E (3,357 M€ en bloc / 4,888 M€ à la découpe) et de la pré-commercialisation déjà constatée (1,7 M€ sécurisés, 0,5 M€ sous option), la marge prévisionnelle et la liquidité du projet offrent une visibilité solide sur la sortie et la capacité d’amortissement.

Garanties pour les investisseurs

Hypothèque rang 1

Informations accessibles après inscription.

1️⃣ Hypothèque principale sur l’actif financé

L’Emprunteur consentira au profit des Obligataires, représentés par le Représentant de la Masse, une hypothèque de premier rang sur l’ensemble immobilier dénommé « Les Jésuites », sis 948 à 994 rue Édouard Herriot, 01480 Jassans-Riottier (Ain), cadastré section AK n° 301, 302, 303, 306 et 307, pour une contenance totale de 2 483 m².

Cette hypothèque garantira la somme en principal de 2 900 000 € (deux millions neuf cent mille euros), majorée de vingt pour cent (20 %), soit un total garanti de 3 480 000 €, couvrant notamment le remboursement du prêt, les intérêts, pénalités, frais et accessoires.

L’inscription sera prise en premier rang à la conservation des hypothèques compétente, et demeurera en vigueur jusqu’à complet remboursement des sommes dues au titre des présentes.

2️⃣ Hypothèque complémentaire sur la résidence personnelle du garant

Informations accessibles après inscription.

a) Hypothèque sur la résidence locative

Les Constituants consentent une hypothèque de premier rang sur leur résidence locative, sise 26 impasse Guichenon, 01330 Villars-les-Dombes (Ain), cadastrée section BO n°17, à concurrence de 200 000 € en principal, majorée de 20 %, soit un total garanti de 240 000 €.

Cette hypothèque couvre solidairement toutes les sommes dues au titre du présent emprunt, intérêts, indemnités, frais et accessoires compris.

b) Hypothèque sur l’actif complémentaire (terrain à bâtir – Lot A, Villars-les-Dombes)

Les mêmes Constituants consentent également une hypothèque de premier rang sur le bien sis 754 avenue Pierre Deplanche, Lot A, 01330 Villars-les-Dombes (Ain), cadastré section BN n°71 (lieudit « 754 Av. Pierre Deplanche » – 00 ha 06 a 79 ca) et section BN n°75 (lieudit « L’Abergement » – 00 ha 03 a 93 ca), pour une surface totale de 00 ha 10 a 72 ca (1 072 m²).

Ce terrain, issu de la division des parcelles BN 43 et BN 60 validée par déclaration préalable n° DP00144324V0010 du 27 février 2024, est autorisé à la construction de deux maisons individuelles conformément au permis de construire n° PC00144324V0011, délivré le 5 septembre 2024 par la commune de Villars-les-Dombes.

Cette hypothèque garantit la somme en principal de 209 000 €, majorée de 20 %, soit un total garanti de 250 800 €.

Caution personnelle et solidaire

Les associés se porte(nt) caution(s) solidaire(s) et indivisible(s) du remboursement de la présente dette obligataire. En cas de défaut de paiement par la société émettrice, il(s) sera.ont tenu(s) de rembourser l'intégralité de la dette obligataire, sans possibilité de division ou de bénéfice de discussion. Cette caution solidaire et indivisible s'applique à l'ensemble des montants dus, y compris le capital, les intérêts et tous frais associés.

Les cautionnements solidaires sont signés sous seing privé directement depuis la plateforme Bricks en signature électronique et ne seront pas effectués chez notaire.

Caution holding

La société KLP INVEST se porte(nt) caution(s) solidaire(s) et indivisible(s) du remboursement de la présente dette obligataire. En cas de défaut de paiement par la société émettrice, elle sera tenue de rembourser l'intégralité de la dette obligataire, sans possibilité de division ou de bénéfice de discussion. Cette caution solidaire et indivisible s'applique à l'ensemble des montants dus, y compris le capital, les intérêts et tous frais associés.

Les cautionnements solidaires sont signés sous seing privé directement depuis la plateforme Bricks en signature électronique et ne seront pas effectués chez notaire.

Vue sur le compte bancaire principal

Obligation de resynchroniser régulièrement en cas de déconnexion.

Autres

L’ensemble immobilier financé, sis 948-994 rue Édouard Herriot à Jassans-Riottier (01480), génère un revenu locatif annuel d’environ 219 000 € HT/HC.

L’Émetteur s’engage à affecter à minima 10 000 € par mois des loyers perçus à partir de cet actif au paiement mensuel des intérêts dus aux investisseurs au titre du présent emprunt obligataire.

En cas de réduction des loyers due à la revente d’un ou plusieurs lots, le montant de 10 000 € sera révisé à la baisse proportionnellement à la perte des loyers correspondants.

Le complément nécessaire au paiement intégral des intérêts dus aux prêteurs sera alors prélevé sur la provision d’intérêts séquestrée prévue à cet effet, jusqu’à épuisement de celle-ci ou jusqu’à la mise en place d’un remboursement partiel de capital réduisant la charge d’intérêts.

En cas de non-paiement total ou partiel des intérêts à leur échéance, Bricks.co, en qualité de mandataire des obligataires, pourra exercer un droit de priorité sur les loyers perçus ou à percevoir, afin de les recouvrer directement auprès des locataires ou de tout mandataire chargé de la gestion locative, et ce avant tout autre créancier ou bénéficiaire des flux.

Cet engagement constitue une garantie complémentaire d’affectation des revenus locatifs, au bénéfice exclusif du service de la dette obligataire.

Engagement de réalisation de travaux

Sur le montant total du financement, une somme de 80 000 € (quatre-vingt mille euros) sera séquestrée et décaissée exclusivement sur présentation de justificatifs (factures, devis, et photos d’avancement), selon les modalités suivantes :

- 30 000 € seront affectés à la mise en place de la copropriété de l’ensemble immobilier « Les Jésuites » (rédaction du règlement de copropriété, établissement de l’état descriptif de division, intervention du géomètre et du notaire, etc.) ;

- 50 000 € seront affectés à la constitution d’une réserve destinée à couvrir d’éventuelles indemnités d’éviction de locataires, dans la mesure où de telles évictions permettraient d’optimiser le prix de revente des lots.

Cette réserve pourra être reconstituée au fur et à mesure des premières ventes, dans l’intérêt exclusif des Obligataires, sans que le montant total cumulé des indemnités d’éviction pour l’ensemble de l’opération ne puisse excéder 200 000 €.

- 55 000 € seront affectés à la constitution d’une réserve d’intérêts, destinée à compenser le différentiel temporaire entre les loyers encaissés (environ 20 000 €/mois) et les intérêts dus aux Obligataires (environ 27 000 €/mois), le temps qu’un premier remboursement partiel de capital intervienne, réduisant corrélativement la charge d’intérêts.

En cas de loyers insuffisants ou de décalage temporaire de trésorerie, cette réserve d’intérêts pourra, le cas échéant, être rechargée au moyen du produit des premières ventes afin de maintenir un équilibre financier conforme au prévisionnel et de garantir la continuité du service des intérêts jusqu’à l’achèvement du projet.

Ces fonds séquestrés seront libérés progressivement, sur décision du Représentant de la Masse ou sur présentation des justificatifs mentionnés ci-dessus, attestant de leur emploi conforme à l’objet de la présente clause.