Usine pharmaceutique Braga 🇵🇹

Opportunité de l'investissement :

L’opération vise à financer l’acquisition et le développement d’une usine pharmaceutique de production de cannabis à usage médical de 5000m2 à Vila Verde (district de Braga, Portugal).

La société YD Pharmaceutical Lda rachète à la société SMC Therapeutic Health Center Production, Lda un site déjà opérationnel pour un montant de 4,5M€. Ce site comprend 1 200 m² de surface de floraison certifié GACP, 1200m2 de surface certifiée BPF (Bonnes pratiques de fabrication), équipé de systèmes HVAC de grade pharmaceutique, d’irrigation automatisée, de lampes de culture HPS et de panneaux solaires et enfin un laboratoire de R&D de 250 m² ; la valeur des équipements est estimée entre 1,6 et 1,8 M€.

La capacité de production annuelle cible se situe entre 2 000 et 3 000 kg de fleurs séchées. Le bâtiment est actuellement loué avec option d’achat et le terrain permet une extension potentielle d’environ 10 000 m².

L’accès au marché pharmaceutique européen repose sur la conformité EU GMP. Le site exploité a déjà été agréé EU GMP pour le compte de SMC ; YD organisera en 2026 une production en sous-traitance pour SMC, s’appuyant sur la licence existante, tout en déposant son propre dossier de certification. Pour un site déjà conforme, le délai indicatif d’obtention d’une licence EU GMP en nom propre est estimé à environ six mois. Cette séquence permet un démarrage d’activité en 2026 suivi d’une autonomisation réglementaire la même année. La licence constitue un actif immatériel déterminant pour l’accès aux marchés et la valorisation de la société.

L’acquisition comprend également un contrat de distribution de cinq ans avec un fabriquant reconnu sur le marché qui encadre l’écoulement de la production ; il représente une valeur totale estimée à 22,5 M€ de CA sur la période et prévoit pour 2026 un volume de 900 kg correspondant à 2M€ de chiffre d’affaires.

Parallèlement, un partenariat avec distributeur prévoit l’écoulement de 500 kg en 2026 pour 1,5€ de chiffre d’affaires additionnel. Le chiffre d’affaires total prévisionnel 2026 s’élève ainsi à 3,5M€, avec une montée en puissance trimestrielle planifiée.

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Enfin, le projet comporte deux leviers d’évolution opérationnelle : la possibilité d’acquérir l’immeuble actuellement loué, et la faculté d’étendre la surface de production jusqu’à environ 10 000 m² additionnels, en fonction de la trajectoire commerciale et des autorisations. Ces éléments, combinés à l’obtention de la licence EU GMP en nom propre, structurent la montée en puissance envisagée après le démarrage en sous-traitance.

Le marché marché européen du cannabis médical est d’environ 2,6 Md $ en 2024, avec des scénarios de 12 à 35 Md $ à l’horizon 2032-2033. L’Allemagne est identifiée parmi les principaux débouchés, avec un ordre de grandeur supérieur à 670 M€ ; le Portugal, avec un coût de la main d'œuvre compétitif, se positionne comme base de production et d’export vers ces marchés exigeant des standards EU GMP.

Le financement, initialement projeté sur 24 mois, peut s'étendre jusqu'à 48 mois.

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Localisation

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La localisation de l'usine offre un accès direct aux principales voies de transport, ce qui est essentiel pour l'importation de matières premières et l'exportation des produits finis vers les marchés européens. L'Aéroport International de Porto (OPO) se trouve à environ 45 minutes de route (65 km), offrant un hub majeur pour le fret aérien international. Le Port de Leixões, l'un des plus grands du Portugal, est accessible en 50 minutes (70 km) et constitue une porte d'entrée pour les importations maritimes. Enfin, l'usine est connectée aux autoroutes A3 et A11, ce qui permet un transport routier efficace vers l'Espagne et le reste de l'Europe.

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Structure financière

L’opération vise principalement à solder le prix de reprise de l’actif industriel cédé par SMC Therapeutic Health Center Production, Lda (valorisation 4,5 M€, dont 2 580 000 € déjà réglés), ainsi qu’à financer la montée en charge opérationnelle et les travaux de modernisation du site de production.

Sur le montant total de 4 602 000 € collectés, la répartition prévisionnelle des fonds est la suivante :

- Finalisation de l’acquisition du site de production : 1,92M€

- Séquestre d’intérêts sur 12 mois : 515 000€ ;

- Besoin en fonds de roulement (BFR) : 1 200 000 €, correspondant à une année complète de charges d’exploitation (salaires, énergie, consommables et maintenance) ;

- Programme de retrofit industriel : 444 000 €, destiné à l’amélioration technique et énergétique du site ;

- Remboursement d’un compte courant d’associé (Olivier Yi) : 136 000 € ;

- Le solde correspondant aux frais financiers et de structuration liés à la levée de fonds.

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Le remboursement des investisseurs BRICKS à l’échéance s’appuiera sur plusieurs leviers de liquidité :

- Les flux de trésorerie générés par l’activité (EBITDA issue des ventes sous contrat et des nouvelles signatures) ;

- L’entrée potentielle de nouveaux investisseurs dans le capital ou au travers de financements relais pour accompagner l’expansion de la société ;

- Un refinancement bancaire sur la base d’un actif industriel consolidé, opérationnel et valorisé, ou le cas échéant, par la poursuite de la montée en charge de l’exploitation.

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Garanties pour les investisseurs

Nantissement de titre

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Ce nantissement confère au Prêteur le droit, en cas de défaillance de l'Emprunteur constatée conformément aux termes du présent contrat, de faire procéder à la vente forcée des parts sociales nanties ou de se les faire attribuer en paiement, conformément aux dispositions légales en vigueur. Les Associés s'engagent à signer tout acte de nantissement requis et à procéder à son inscription au registre compétent dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signature des présentes.

Apport en fonds propres

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Ces comptes courants sont intégralement subordonnés au remboursement préalable et complet de toutes les sommes dues aux investisseurs BRICKS au titre du présent prêt (capital, intérêts, pénalités, frais et accessoires).

Aucun remboursement, versement d’intérêts, compensation, cession ou nantissement ne pourra intervenir sur ces comptes courants tant que l’ensemble des investisseurs BRICKS n’aura pas été remboursé intégralement.

Par exception, la somme de 136 000 € due à M. Olivier Yi au titre de son compte courant d’associé pourra être remboursée conformément aux dispositions prévues au contrat.

Tout remboursement ou opération contraire à la présente clause entraînera l’exigibilité anticipée du prêt et l’activation immédiate des garanties au bénéfice des investisseurs BRICKS.

Engagement de réalisation de travaux

La somme de 444 000 € est séquestrée au titre du budget retrofit et sera décaissée exclusivement pour le financement des travaux d’amélioration, de rénovation ou de mise à niveau technique du site industriel de Vila Verde.

Les fonds placés dans cette poche de séquestre sont strictement affectés à la réalisation de travaux postérieurs à la signature du présent contrat.

Aucune dépense antérieure ne pourra être remboursée ou financée à partir de ce budget, sauf stipulation expresse contraire prévue dans le présent contrat ou dans une annexe spécifique approuvée par le Représentant des Prêteurs.

Le déblocage des fonds interviendra progressivement, sur présentation par l’Emprunteur de factures justificatives accompagnées de photographies datées attestant de l’avancement des travaux, conformément aux procédures de validation appliquées par la Plateforme.

Ces travaux ont pour objet de maintenir ou d’accroître la valeur du site industriel financé, dans l’intérêt collectif des investisseurs BRICKS.

Toute dérogation à ces règles ou toute utilisation des fonds à des fins autres que celles du programme de retrofit devra faire l’objet d’une autorisation écrite préalable du Représentant des Prêteurs.

L’Emprunteur reconnaît avoir pris connaissance et accepté les critères de validation des factures applicables, tels que définis par la Plateforme BRICKS et consultables à l’adresse suivante :

https://www.bricks.co/criteres-de-validation-facture

Séquestre de fonds

12 mois d'intérêts seront conservés en séquestre pour assurer les premiers paiements.

Autres

Interdiction de cession du droit au bail commercial

L'Emprunteur s'interdit formellement, pendant toute la durée du présent prêt, de céder, transférer, sous-louer ou apporter à titre de garantie à un tiers le droit au bail commercial portant sur l'immeuble industriel situé Rua 1 "A" 2 Prado Vila Verde, 4730 Vila de Prado, Portugal, objet du contrat de bail conclu avec la société ELPEMI, sans l'accord écrit et préalable du Prêteur.

Toute opération de cession, transfert, sous-location ou mise en garantie du droit au bail effectuée en violation de la présente clause sera considérée comme nulle et de nul effet à l'égard du Prêteur et pourra entraîner l'exigibilité anticipée de l'intégralité des Sommes Dues. L'Emprunteur s'engage à notifier au Prêteur toute demande ou proposition de tiers relative audit droit au bail dans un délai de sept (7) jours.

Interdiction de cession des équipements et matériels de production

L’Emprunteur s’interdit formellement, pendant toute la durée du présent prêt, de vendre, céder, transférer, donner en location, prêter, mettre à disposition ou apporter à titre de garantie à un tiers tout ou partie des équipements, machines et matériels de production installés dans l’unité industrielle de Vila Verde (Braga, Portugal), sans l’accord écrit et préalable du Prêteur ou de son représentant.

Lesdits équipements constituent un actif industriel essentiel au fonctionnement du site et comprennent notamment :

– un système HVAC de grade pharmaceutique, destiné au contrôle de la température, de l’humidité et de la qualité de l’air ;

– un système d’irrigation automatisé pour la gestion de l’arrosage et de la nutrition des plantes ;

– des luminaires LED de culture à haute efficacité énergétique ;

– des panneaux solaires contribuant à l’alimentation énergétique du site ;

– ainsi que l’ensemble des machines, instruments, capteurs, équipements de laboratoire et matériels de culture nécessaires à la production et au contrôle qualité.

La valeur totale de ces équipements est estimée, selon les déclarations de l’Emprunteur, entre 1 600 000 € et 1 800 000 €, cette estimation n’ayant fait l’objet d’aucune évaluation technique indépendante.

Toute opération de vente, cession, transfert, location, mise en gage ou apport en garantie effectuée en violation de la présente clause sera réputée nulle et de nul effet à l’égard du Prêteur et entraînera, de plein droit, l’exigibilité anticipée de l’intégralité des Sommes Dues au titre du présent contrat.

L’Emprunteur s’engage à notifier par écrit au Prêteur toute demande, proposition ou tentative d’acquisition, de location ou de mise à disposition émanant d’un tiers, dans un délai maximum de sept (7) jours à compter de sa réception, et à fournir tout élément utile permettant d’en apprécier la portée.

Maintien des contrats commerciaux structurants — Préservation de la valeur de la société

Informations accessibles après inscription.

L’Emprunteur s’interdit toute résiliation, suspension ou modification substantielle de ces contrats si cette décision est susceptible d’entraîner une perte de valeur, de chiffre d’affaires ou de positionnement concurrentiel pour la société, sauf accord écrit et préalable du Prêteur.

Toutefois, l’Emprunteur pourra substituer ou renouveler un contrat commercial existant, à condition que le nouvel accord présente des conditions économiques, techniques et juridiques équivalentes ou supérieures, garantissant la pérennité de l’activité et la préservation de la valeur de la société.

Informations accessibles après inscription.

Toute décision contraire à ces engagements pourra entraîner, de plein droit, l’exigibilité anticipée du prêt et l’activation des garanties.

L’Emprunteur s’engage à notifier par écrit au Prêteur tout projet ou événement susceptible d’affecter un contrat commercial structurant, dans un délai maximum de sept (7) jours, et à lui transmettre tout élément justificatif utile.

Vue sur le compte bancaire principal

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Autres

Engagements de faire et de ne pas faire (Covenants)

Pendant toute la durée du prêt, l'Emprunteur s'engage à respecter les ratios financiers suivants :

- Maintenir en permanence une trésorerie positive et supérieure à cinquante mille euros (50 000 €).

- Atteindre un chiffre d'affaires annuel minimum de 1 000 000 € à compter de l'exercice 2026.

Le non-respect de l'un de ces ratios, constaté à la clôture de deux trimestres consécutifs, pourra entraîner l'exigibilité anticipée de l'intégralité des Sommes Dues, à la seule discrétion du Prêteur.

L'Emprunteur s'engage à fournir au Prêteur :

- Un reporting financier trimestriel détaillé (compte de résultat, bilan, situation de trésorerie) au plus tard le 15 du mois suivant.

- Ses comptes annuels certifiés au plus tard six (6) mois après la clôture de chaque exercice.

- Un droit de visite de ses installations, sur simple préavis de quarante-huit (48) heures.

- Le droit pour un représentant du Prêteur d'assister aux Assemblées Générales de l'Emprunteur en qualité d'observateur.

Autres

Assurance homme-clé

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Cette assurance devra présenter les caractéristiques suivantes :

• Capital assuré : montant au moins égal au montant total du présent prêt.

• Bénéficiaire : le Prêteur ou son représentant désigné, à titre de créancier.

• Garanties couvertes : décès toutes causes et invalidité permanente totale (IPT) à hauteur de 100% du capital assuré.

• Durée : au moins égale à la durée du prêt augmentée de douze (12) mois.

L'Emprunteur s'engage à régler régulièrement les primes d'assurance et à fournir au Prêteur, dans les quinze (15) jours suivant la souscription, une copie du contrat d'assurance ainsi que les attestations de paiement des primes. En cas de défaut de souscription ou de non-paiement des primes d'assurance, le Prêteur pourra, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze (15) jours, souscrire lui-même ladite assurance aux frais de l'Emprunteur ou prononcer l'exigibilité anticipée de l'intégralité des Sommes Dues.

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Autres

Informations accessibles après inscription.

Informations accessibles après inscription.

Cette interdiction s'applique à toute opération de cession, qu'elle soit à titre onéreux ou à titre gratuit, directe ou indirecte, y compris par voie d'apport en société, de fusion, de scission ou de toute autre opération ayant pour effet de transférer la propriété ou le contrôle desdites parts sociales.

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Toute opération de cession effectuée en violation de la présente clause sera considérée comme nulle et de nul effet à l'égard du Prêteur et entraînera automatiquement l'exigibilité anticipée de l'intégralité des Sommes Dues. En outre, le Prêteur se réserve le droit d'exercer toutes voies de droit pour faire annuler ladite cession et obtenir réparation du préjudice subi.

La présente interdiction cessera de plein droit à la date du remboursement intégral de toutes les Sommes Dues au titre du présent contrat de prêt.