216 appartements Montluçon

Opportunité de l'investissement :

L'opération implique l'achat de 216 appartements détenus par la CCI de Montluçon. Après acquisition, une copropriété sur les 9 immeubles qui composent la résidence seront transformés en copropriété pour une vente à la découpe de chacun des appartements. Les appartements vont être proposés en priorité aux locataires actuels (occupant les deux tiers des appartements) et les investisseurs, avec des rendements de plus de 10%.

Pour assurer le paiement mensuel aux investisseurs, le projet s'appuie sur les loyers générant 278 000 euros annuels, un plan de trésorerie solide, et un séquestre de six mois d'intérêts. Le remboursement du capital intégral dépend de la vente d'au moins 95 logements (soit environ 45% des appartements). Avec un prix de vente d'environ 40 000 euros par appartement et la possibilité que les locataires deviennent propriétaires, le projet prévoit de vendre 20 appartements par mois, permettant un remboursement en 12 mois.

Les 216 appartements représentent 13 234m2 habitables, avec des appartements de 61 m2 habitables en moyenne. Cela représente un prix d'achat de 285€ par m2 quand les expertises des agences immobilières parlent de 800€/m2 à la revente, garantissant à l'opérateur une très belle marge sur l'opération.

Même à 800€/m2 à la revente, cela permet aux locataires en place d'acheter leur appartement pour 48 800€, ce qui représente des mensualités d'emprunt de 245€/mois, ce qui est bien inférieur à leur loyer actuel. Il y a donc de fortes probabilités que les locataires se tournent massivement vers l'acquisition de leur logement respectif.

Avantages investisseurs :

Les investisseurs auront accès en avant première à la mise en commercialisation des appartements. Ils peuvent donc se positionner sur l'acquisition d’appartements avec une rentabilité supérieure à 12%.

Rapprochez-vous de l'équipe Bricks pour être mis en relation avec le porteur de projet.

Informations accessibles après inscription.

Localisation

Le projet est situé à Montluçon, dans l'Allier, où les prix de l'immobilier ont augmenté de 15 % en cinq ans. Cette hausse est liée à l'arrivée d'une usine de traitement de lithium, créant 4000 emplois régionaux, dont 1000 à Montluçon. Cela devrait accroître la demande de logements. Les bâtiments du projet se trouvent dans un quartier bien situé, proche des commerces, offrant un cadre de vie pratique.

Structure financière

L'achat des immeubles s'effectue à 285 € par m², permettant une bonne marge de revente. Les appartements en l'état sont proposés à environ 800 € par m², et ceux rénovés à 980 € par m². Le chiffre d'affaires estimé est de 11,6 millions d'euros. La connaissance du syndic et les relations avec les locataires faciliteront une vente rapide. Les résidents peuvent acheter leur logement pour environ 48 000 €, une option financièrement intéressante comparée à un loyer de 400 € par mois. Le modèle prévoit un retour sur investissement notable, avec une marge dépassant 50 %, générant un bénéfice brute très important.

Une partie des travaux sur les lots vacants vont être financés par la revente des premiers appartements. C'est à dire qu'une partie du prix de revente des appartements (80% du prix) sera affecté au remboursement par anticipation du capital, et une partie (20% du prix) sera conservée en réserve pour la rénovation progressive des lots suivants.

Garanties pour les investisseurs

Fiducie

Fiducie sur titres sur la société qui porte l'acquisition.

Caution personnelle et solidaire

L'associé se porte caution solidaire et indivisible du remboursement de la présente dette obligataire. En cas de défaut de paiement par la société émettrice, il sera tenu de rembourser l'intégralité de la dette obligataire, sans possibilité de division ou de bénéfice de discussion. Cette caution solidaire et indivisible s'applique à l'ensemble des montants dus, y compris le capital, les intérêts et tous frais associés.

Caution holding

La Holding se porte caution solidaire et indivisible du remboursement de la présente dette obligataire. En cas de défaut de paiement par la société émettrice, elle sera tenu de rembourser l'intégralité de la dette obligataire, sans possibilité de division ou de bénéfice de discussion. Cette caution solidaire et indivisible s'applique à l'ensemble des montants dus, y compris le capital, les intérêts et tous frais associés.

Apport en fonds propres

500 000€ sont apportés en fonds propres par l'associé.

Séquestre de fonds

La somme de 160 000 € sera conservée en séquestre pour le paiement des premiers intérêts.

Autres

Dans le cadre du financement obligataire souscrit par les investisseurs, il est convenu que les loyers générés par les biens immobiliers financés feront l’objet d’un nantissement et/ou d’un fléchage prioritaire vers le paiement des coupons dus aux souscripteurs obligataires, selon les modalités suivantes :

1. Nantissement des loyers

Les loyers perçus au titre de la location des biens immobiliers financés seront affectés en priorité au paiement des intérêts et des éventuels remboursements en capital dus aux souscripteurs obligataires. À cet effet, les obligations suivantes s’appliquent :

Une cession de créances professionnelles ou un acte de nantissement des loyers sera établi au bénéfice des souscripteurs, enregistré conformément aux dispositions légales en vigueur (articles L.313-23 à L.313-35 du Code monétaire et financier).

Le gestionnaire des biens immobiliers percevra les loyers sur un compte dédié, spécifiquement ouvert à cet effet, auprès d’une banque agréée.

2. Compte séquestre dédié

Un compte séquestre dédié, sécurisé et ouvert au nom de la société émettrice des obligations, sera mis en place pour recevoir exclusivement les loyers générés par les biens financés. Ce compte sera soumis aux restrictions suivantes :

- Interdiction de prélèvements hors paiement des coupons obligataires jusqu'à ce que la totalité des échéances dues sur une période donnée soit honorée.

- Le paiement des coupons sera exécuté automatiquement par prélèvement sur ce compte, avant toute autre affectation des fonds.

3. Affectation prioritaire des loyers

Les fonds présents sur le compte séquestre seront prioritairement affectés aux obligations suivantes :

Paiement des intérêts (coupons) : Les intérêts dus aux souscripteurs obligataires seront réglés en priorité, selon l’échéancier prévu dans le contrat d’émission.

Provision pour remboursement du capital : Une provision mensuelle sera constituée à hauteur d’un pourcentage des loyers, afin d’assurer le remboursement du capital à l’échéance finale.

4. Supervision et transparence

La gestion du compte séquestre et l’affectation des loyers seront supervisées par la Plateforme Bricks.

5. Cas de non-paiement

En cas de défaillance ou de non-paiement des loyers par les locataires :

La société émettrice s'engage à recourir à une assurance loyers impayés ou à d’autres garanties contractuelles pour assurer la continuité des paiements dus aux obligataires.

En cas d'insuffisance des fonds issus des loyers, la société émettrice devra mobiliser d'autres sources de financement afin de respecter ses engagements envers les obligataires.

6. Engagement contractuel

Cette clause constitue une obligation contractuelle ferme de l’émetteur envers les souscripteurs obligataires. Toute dérogation ou modification à ce dispositif nécessitera l’approbation préalable d’une majorité qualifiée des obligataires.