Complexe logistique Les Sorinières

Opportunité de l'investissement :

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L’actif est aujourd’hui loué à la société d’exploitation dans le cadre d’un bail commercial de neuf ans entré en vigueur en janvier 2026. Ce contrat prévoit le versement d’un loyer annuel fixe, avec une prise en charge des principales charges par le locataire. Les revenus locatifs sont donc d’ores et déjà en place et encadrés contractuellement.

Le projet repose ainsi sur un actif tangible, occupé par une société en activité, et sur des flux locatifs existants et identifiés. Il s’inscrit dans une logique patrimoniale de moyen terme, avec une stratégie de sortie envisagée à l’horizon 2028-2030.

Le financement, initialement projeté sur 36 mois, peut s'étendre jusqu'à 52 mois sans variation de taux pour les investisseurs.

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Localisation

L’actif est situé à Les Sorinières, à environ 14 kilomètres au sud de Nantes, au sein de Nantes Métropole. La commune bénéficie d’un environnement économique dynamique et d’un accès rapide aux principaux axes structurants, notamment l’autoroute A83 et le périphérique nantais, facilitant la desserte des marchés régionaux et du Grand Ouest.

Implanté dans un secteur à dominante d’activités, le site profite d’un positionnement adapté aux flux logistiques liés à l’agroalimentaire. La proximité immédiate de Nantes, pôle économique majeur de l’Ouest, renforce l’intérêt stratégique de l’emplacement, tant pour l’exploitation actuelle que dans la perspective d’une valorisation patrimoniale à moyen terme.

Structure financière

L’opération porte sur un financement total de 5 000 000 €, apporté par les investisseurs Bricks. Ce montant permet de refinancer l’actif immobilier et de couvrir l’ensemble des frais liés à l’opération, y compris les frais notariés et les coûts financiers. La structure est donc pensée pour intégrer dès le départ tous les éléments nécessaires au bon déroulement du projet.

Le financement est adossé à un ensemble immobilier expertisé à 15,1 M€, comprenant un site logistique opérationnel et une réserve foncière importante. Le montant emprunté représente une part limitée de cette valeur, ce qui laisse une marge de sécurité significative entre la valeur du bien et le capital financé. Cette décote constitue un point clé de l’équilibre de l’opération.

La stratégie envisagée repose sur une revente à moyen terme. Dans le scénario cible, le produit de cession permettrait de rembourser les dettes en cours, puis le capital investi, avant de dégager une marge. La logique est donc patrimoniale : s’appuyer sur un actif immobilier valorisé et bien situé pour sécuriser le remboursement et envisager une création de valeur à la sortie.

Garanties pour les investisseurs

Séquestre de fonds

12 mois d'intérêts seront conservés en séquestre pour assurer les premiers paiements.

Caution holding

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Les modalités, l’étendue, la durée et les conditions dudit cautionnement font l’objet d’un acte de cautionnement distinct, signé concomitamment au présent contrat, auquel il est expressément fait référence et qui en constitue un élément déterminant sans en faire partie intégrante.

Autres

Promesse d’affectation hypothécaire conditionnelle

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La présente promesse d’affectation hypothécaire :

- ne constitue pas une hypothèque effective à la date de signature du présent contrat ;

- confère aux obligataires un droit personnel d’exiger la constitution d’une hypothèque conventionnelle ;

- deviendra exigible en cas de survenance d’un Cas de Défaut tel que défini au présent contrat.

En cas de survenance d’un Cas de Défaut non régularisé dans le délai contractuellement prévu :

- Le représentant des obligataires pourra notifier au Constituant l’exigence de constitution de l’hypothèque.

- Le Constituant sera tenu de régulariser, dans un délai maximum de quinze (15) jours ouvrés à compter de cette notification, un acte authentique d’affectation hypothécaire au profit des obligataires.

L’hypothèque portera sur l’intégralité du droit réel immobilier détenu par le Constituant au titre du bail à construction ainsi que sur toutes constructions, améliorations et accessoires y attachés.

À défaut de régularisation volontaire dans le délai imparti, la présente promesse vaudra engagement ferme permettant au représentant des obligataires de saisir la juridiction compétente afin d’obtenir une décision valant inscription d’hypothèque.

Désignation du bail et du bien

Ensemble immobilier situé à LES SORINIÈRES (Loire-Atlantique) (44840), 1 Rue de l’Atlantique, cadastré section BB numéro 253, lieudit « 1 RUE DE L’ATLANTIQUE », d’une surface totale de 10 ha 93 a 56 ca.

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Le refus ou l’inexécution par le Constituant de son obligation de régulariser l’hypothèque après notification constituera un Cas de Défaut autonome autorisant le remboursement anticipé immédiat de l’intégralité des sommes dues.

Autres

En garantie du remboursement de l'emprunt obligataire et de l'exécution de l'ensemble des obligations découlant du présent contrat, il sera consenti au profit des obligataires représentés par Bricks, une hypothèque conventionnelle de troisième rang sur le bien immobilier suivant :

Ensemble immobilier situé à LES SORINIÈRES (Loire-Atlantique) (44840), 1 Rue de l'Atlantique.

Cadastré : Section BB, numéro 253, Lieudit 1 RUE DE L'ATLANTIQUE, Surface 10 ha 93 a 56 ca.

Le lot VOLUME numéro UN, dénommé « Volume bâtiment principal », de forme irrégulière, d'une superficie de 67 432 m².

Propriétaire :

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Constructions :

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Rang de l'hypothèque :

L'hypothèque sera inscrite au troisième rang, postérieurement aux inscriptions suivantes :

Premier rang : Privilège de prêteur de deniers inscrit au profit de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Atlantique Vendée pour sûreté de la somme en principal de 284 418,00 €, inscrit au service de la publicité foncière de NANTES 2ème le 26 juin 2008, volume 2008V, numéro 4255.

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Montant de l'inscription hypothécaire :

Le montant de l'inscription hypothécaire de troisième rang sera fixé à 5 000 000€ en principal, augmenté de 20 % pour les intérêts, frais et accessoires.

Autres

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Le ratio LTV est calculé selon la formule suivante :

LTV = (Endettement total garanti par l'ensemble immobilier) / (Valeur vénale de l'ensemble immobilier) × 100

L'endettement total garanti par l'ensemble immobilier comprend l'ensemble des prêts et emprunts garantis par hypothèque ou toute autre sûreté réelle sur ledit bien, y compris le présent emprunt obligataire.

La valeur vénale de l'ensemble immobilier sera déterminée sur la base d'une expertise immobilière réalisée par un expert indépendant agréé, dont le coût sera supporté par l'Emprunteur.

En cas de dépassement du ratio LTV de 50%, l'Emprunteur disposera d'un délai de 2 mois pour régulariser la situation, soit par remboursement partiel anticipé de l'emprunt obligataire ou d'autres dettes, soit par apport de garanties complémentaires acceptées par le représentant des obligataires. À défaut de régularisation dans ce délai, le représentant des obligataires pourra constater la défaillance et exiger le remboursement anticipé de l'intégralité des sommes dues.