Local Commercial Carrefour Le Mans

Opportunité de l'investissement :

La présente opération porte sur le refinancement des murs d'un local commercial exploité sous l'enseigne Carrefour City, situé au Mans (72000). L'actif, détenu en pleine propriété par la SARL GAUDRE, est libre de toute dette bancaire et de toute hypothèque.

Le local, d'une surface totale de 595 m² dont 384 m² de surface de vente, est implanté sur une parcelle foncière de 2 212 m² comprenant un parking privatif de 27 places. Construit au milieu des années 1980, le bâtiment a été entièrement rénové et mis aux normes de l'enseigne Carrefour en 2014. Il est en bon état général et bénéficie d'équipements modernes : climatisation réversible, fibre optique, vidéosurveillance et système de sécurité incendie.

Le bien est loué à la société Saint Pavin Distribution, un franchisé indépendant exploitant le magasin sous enseigne Carrefour City. Ce locataire occupe les lieux depuis l'origine du bail en 2014, sans aucun retard de paiement ni litige depuis plus de dix ans. Le bail commercial a été renouvelé en mai 2023 pour une nouvelle période ferme de 9 ans, courant jusqu'au 30 avril 2032, soit bien au-delà de l'horizon de remboursement de l'emprunt obligataire. Le loyer annuel s'élève à 86 192 € TTC (71 827 € HT), indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Un élément de sécurité supplémentaire mérite d'être souligné : le groupe Carrefour France demeure associé minoritaire (24 %) de la société d'exploitation et se porte garant du gérant franchisé. Ce montage, standard sur l'ensemble du réseau Carrefour en France, offre aux investisseurs une double couche de protection sur le paiement des loyers.

Le montant de la collecte est de 600 000 €, remboursable sur une durée de 48 mois. L'actif a été expertisé à 810 000 € hors droits par le cabinet Galtier Valuation (expert RICS), ce qui représente un ratio d'endettement (LTV) de 74 %.

Informations accessibles après inscription.

Localisation

Le local commercial est situé au 1, boulevard Mutuel – 122 rue Prémartine, 72000 Le Mans, dans le département de la Sarthe (72). Le bien est cadastré en section BO, parcelles n° 855 et n° 856.

Le Mans est la préfecture de la Sarthe et la troisième ville la plus peuplée du Grand Ouest, avec près de 143 000 habitants intra-muros et plus de 205 000 habitants dans l'agglomération. La ville bénéficie d'une excellente desserte : elle est reliée à Paris par le TGV en 54 minutes, et se situe au carrefour des autoroutes A11 (Paris-Nantes), A28 (Tours-Rouen) et A81 (Le Mans-Rennes). Cette position de carrefour en fait un pôle économique et logistique majeur de la région Pays de la Loire.

L'actif est implanté dans un quartier résidentiel établi, le long du boulevard Mutuel, un axe passant qui assure un flux régulier de clientèle. Positionné à l'angle de deux rues, le magasin bénéficie d'une excellente visibilité avec un linéaire vitrine d'environ 10 mètres sur le boulevard et un accès direct au parking de 27 places. L'environnement immédiat est composé principalement d'habitations individuelles et de petits collectifs, constituant un bassin de chalandise naturel et captif pour un commerce alimentaire de proximité.

Le secteur de l'alimentaire de proximité au Mans est dynamique. Si la ville est bien équipée en surfaces commerciales (centres commerciaux Parc Manceau, Family Village), le format « supermarché de quartier » répond à une demande structurelle des habitants recherchant la commodité et la proximité, un comportement d'achat qui s'est encore renforcé ces dernières années. L'emplacement du Carrefour City, au cœur d'une zone résidentielle dense, le positionne idéalement pour capter cette clientèle de proximité.

Structure financière

L'actif génère un loyer annuel de 86 192 € TTC (71 827 € HT), versé mensuellement par le locataire Saint Pavin Distribution (Carrefour City). Ce locataire n'a jamais enregistré le moindre retard de paiement depuis l'origine du bail en 2014. Le bail, renouvelé en 2023 pour 9 ans, offre une visibilité contractuelle sur les revenus locatifs jusqu'en 2032, soit quatre ans au-delà de l'échéance de l'emprunt obligataire. Le loyer est indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), ce qui protège les revenus contre l'érosion inflationniste.

L'actif a été expertisé à 810 000 € hors droits (870 000 € droits inclus) par le cabinet Galtier Valuation, expert agréé RICS, en octobre 2020. Sur la base de cette valorisation, le ratio d'endettement (Loan-to-Value) s'établit à 74 %. Le rendement locatif effectif de l'actif ressort à 7,38 %, un niveau cohérent avec les taux de marché observés pour les murs commerciaux loués à des enseignes nationales.

Le local commercial objet du financement est libre de toute dette bancaire et de toute hypothèque. Les dettes bancaires figurant au bilan de la SARL GAUDRE (116 842 € résiduels à mars 2026) sont exclusivement affectées à un autre actif du groupe (résidence senior à Pompignac), actuellement en cours de cession.

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Garanties pour les investisseurs

Hypothèque rang 1

Sur l'actif à financer, à hauteur du montant de financement de la collecte obligataire en principal, majoré de 20% d'accessoires.

Vue sur le compte bancaire principal

L’Émetteur s’engage à donner au Représentant des Obligataires (RMO) une visibilité complète et continue sur le ou les comptes bancaires liés à l’opération de financement, via un accès en open banking (API bancaire sécurisée ou toute solution équivalente).

Cet accès permettra au RMO de consulter en temps réel les mouvements, soldes et flux afin de vérifier la bonne utilisation des fonds, le respect des échéances de remboursement et, plus généralement, la situation de trésorerie de l’émetteur.

L’Émetteur autorise expressément le prestataire de services de paiement ou l’établissement teneur de compte à mettre à disposition du RMO ces informations, dans le respect de la réglementation applicable en matière de protection des données bancaires et personnelles.

Cette visibilité restera en place jusqu’à complet remboursement des obligations, sauf accord contraire écrit du RMO.

Obligation de resynchroniser régulièrement en cas de déconnexion.

Caution personnelle et solidaire

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Les cautionnements solidaires sont signés sous seing privé directement depuis la plateforme Bricks en signature électronique et ne seront pas effectués chez notaire.