Division Montée d'Eoures Marseille

MarseilleMarchand de biens

1 / 4

Taux annuel brut9,00 % /an

B+

Score Bricks :

Équilibré

Taux avant frais éventuels et fiscalité. Le capital et les intérêts ne sont pas garantis.

Rentabilité 26,7%

Marge brute de 249 000 € sur un coût total de 932 000 €

Garanties

Couverture complète avec hypothèque rang 1, apport 120 000 €, séquestre intérêts, caution solidaire du porteur, visibilité bancaire et séquestre travaux.

Eoures premium

Quartier résidentiel haut de gamme du 11ème arrondissement de Marseille avec forte demande et offre rare.

Porteur confirmé

Expert immobilier depuis 2004 avec expérience réussie en division immobilière et résultats positifs en première année.

Division 4 lots

Maison transformée en quatre villas avec jardins privatifs de 62 à 71 m² Carrez, optimisant la valorisation du bien.

Autorisation obtenue

Déclaration préalable approuvée par la Mairie de Marseille le 6 mars 2026, éliminant les risques administratifs.

Présentation

Le projet Division Eoures est une opération de marchand de biens portant sur l'acquisition et la transformation d'une maison individuelle en quatre villas avec jardins privatifs. Cette stratégie d'achat-revente par lots permet d'optimiser la valorisation du bien immobilier en répondant à la forte demande locale de petits pavillons individuels. L'opération repose sur une division immobilière structurée, avec création de quatre lots de copropriété autonomes, chacun disposant d'accès privatif et d'espaces extérieurs dédiés.

Le coût total d'acquisition et de restructuration s'élève à 932 000 €, incluant le prix d'achat du bien (720 000 €), les frais de notaire (21 000 €), les travaux de division et rénovation (33 000 €), ainsi que les frais financiers et de garanties. Cette enveloppe budgétaire est couverte par un apport en fonds propres de 120 000 € et un financement obligataire de 812 000 € apporté par les investisseurs Bricks.

La stratégie de sortie prévoit une revente en bloc de quatre lots distincts, avec des prix unitaires compris entre 280 000 € et 316 000 €, générant un chiffre d'affaires total de 1 181 000 € et une marge brute de 249 000 €. Cette rentabilité de 26,7% est soutenue par une commercialisation échelonnée de juin 2026 à mars 2027, permettant de sécuriser les ventes progressivement et d'optimiser les délais de financement. La durée totale de l'opération est estimée à 14 mois, du déblocage des fonds à la livraison des derniers lots.

Les travaux prévus comprennent la division structurelle du bâtiment en quatre entités autonomes, la création d'accès privatifs et de jardins individuels, ainsi que les rénovations nécessaires pour mettre chaque lot aux normes actuelles. Un budget de 30 000 € est séquestré spécifiquement pour les travaux et décaissé sur justificatifs (factures et photographies d'avancement), garantissant une exécution conforme aux standards de qualité requis.

Où se situe le projet ?

Marseille, FR

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Le projet est situé à Eoures, un quartier résidentiel prestigieux du 11ème arrondissement de Marseille, localisé à l'est de la ville au pied des collines. Ce secteur pavillonnaire de haut standing bénéficie d'une situation géographique privilégiée, à proximité immédiate des espaces naturels (collines, zones vertes) tout en restant accessible aux grands axes routiers et aux transports en commun. La distance jusqu'au centre-ville de Marseille est d'environ 8-10 kilomètres, offrant un équilibre idéal entre proximité urbaine et cadre de vie paisible.

Eoures est un quartier très recherché par les cadres supérieurs et les familles en quête d'un environnement résidentiel de qualité. Le marché immobilier local se caractérise par une demande supérieure à l'offre, notamment pour les maisons individuelles avec terrain. Cette rareté de l'offre, combinée à une forte demande, crée un contexte favorable à la valorisation immobilière et assure une bonne liquidité à la revente. Les prix de marché pour ce type de bien oscillent entre 4 300 € et 5 500 € par mètre carré, reflétant l'attractivité du secteur.

Le quartier bénéficie d'une excellente qualité de vie avec accès à des services et commodités de proximité : écoles publiques et privées de qualité, commerces locaux, restaurants, espaces verts et parcs. La proximité des collines offre des possibilités de loisirs et de détente en plein air, très appréciées par les résidents. Les transports en commun (bus, future extension du tramway) assurent une bonne connectivité vers le centre-ville et les zones d'emploi de Marseille.

Ce contexte de marché dynamique, combiné à la rareté de l'offre immobilière et à la forte demande résidentielle, positionne le projet Division Eoures dans un environnement très favorable pour la réussite commerciale et la réalisation des objectifs de revente. La localisation premium du bien et la qualité du quartier justifient les prix de commercialisation envisagés et réduisent significativement les risques commerciaux.

Composition du projet

Superficie totale

267 m²

Nombre de lots

Prévisionnel financier

Acquisition

720 000 €

Frais de notaire

21 000 €

Travaux

33 000 €

Séquestre intérêts (14 mois)

97 000 €

Frais garanties (hypothèque)

12 000 €

Frais financiers

49 000 €

Garanties du projet

Les garanties prévues pour ce projet

La présence de garanties ne garantit ni le remboursement du capital ni le versement des intérêts. Leur réalisation dépend de leur nature, de leur rang et de la valeur des actifs au moment du recouvrement.

Sur l'actif à financer, à hauteur du montant de financement de la collecte obligataire en principal, majoré de 20% d'accessoires.

L’Émetteur s’engage à donner au Représentant des Obligataires (RMO) une visibilité complète et continue sur le ou les comptes bancaires liés à l’opération de financement, via un accès en open banking (API bancaire sécurisée ou toute solution équivalente). Cet accès permettra au RMO de consulter en temps réel les mouvements, soldes et flux afin de vérifier la bonne utilisation des fonds, le respect des échéances de remboursement et, plus généralement, la situation de trésorerie de l’émetteur. L’Émetteur autorise expressément le prestataire de services de paiement ou l’établissement teneur de compte à mettre à disposition du RMO ces informations, dans le respect de la réglementation applicable en matière de protection des données bancaires et personnelles. Cette visibilité restera en place jusqu’à complet remboursement des obligations, sauf accord contraire écrit du RMO. Obligation de resynchroniser régulièrement en cas de déconnexion.

Mieux comprendre les garanties

Calendrier prévisionnel

Vos premiers revenus prévus pour mai

Avril 2026

Début de la collecte

Mai 2026

Fin de la collecte

Mai 2026

Début des reversements mensuels

Novembre 2027

Fin du contrat et remboursement du capital

Documents

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Investir comporte des risques.

FAQ

Les intérêts commencent à être calculés dès que le porteur de projet reçoit les fonds. Une fois cette étape validée, les revenus sont généralement versés le 8 du mois suivant. Dans de rares cas, certaines opérations peuvent nécessiter des validations bancaires préalables. Les intérêts restent bien comptabilisés et sont alors versés de manière regroupée le 8 du mois suivant.

Les investissements sont réalisés pour une durée déterminée et ne peuvent pas être retirés avant l'échéance, sauf si le contrat du projet le prévoit. Des remboursements anticipés partiels ou totaux peuvent toutefois intervenir avant l'échéance prévue. Ceux-ci peuvent être prévus dès l'origine du projet ou intervenir de manière anticipée en fonction de l'avancement de l'opération et des conditions définies dans la documentation contractuelle.

Les investissements dans des projets immobiliers comportent un risque de perte partielle ou totale du capital. Le taux d'intérêt indiqué est défini dans le contrat du projet. Dans certains cas, ce taux peut évoluer après une certaine période, selon des modalités prévues contractuellement. Les intérêts et le remboursement du capital dépendent de la capacité du porteur de projet à honorer ses engagements. Les équipes BRICKS assurent un suivi régulier du porteur de projet afin d'anticiper d'éventuelles difficultés. En cas de défaut de paiement avéré, BRICKS met en œuvre les actions nécessaires pour faire valoir les garanties prévues dans la documentation du projet.

La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle et du projet concerné. Dans la majorité des cas, les revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %. Pour les projets situés en France, BRICKS prélève et déclare cet impôt directement. Toutefois, certaines situations peuvent entraîner un traitement fiscal différent, notamment en cas de : dispense d'acompte sur le prélèvement de 12,8 % sous conditions de revenus ; résidence fiscale à l'étranger ; projet porté par une société située à l'étranger. Dans ces cas, les modalités fiscales peuvent varier selon la réglementation applicable.

Investir comporte des risques

L’investissement dans un projet immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, de retard et de défaut de paiement. Le versement des intérêts et le remboursement du capital ne sont pas garantis, même en présence de garanties.

Votre argent peut rester immobilisé au-delà de la durée prévue et une sortie anticipée peut être difficile ou impossible. Diversifiez vos investissements et consultez la fiche d’informations clés sur l’investissement (FICI) ainsi que les risques propres au projet avant toute décision.

Comprendre les risques