Immeuble Polonceau Paris

L’opération consiste en l’acquisition, la rénovation et la revente à la découpe d’un immeuble entier situé au 6 rue Polonceau, dans le 18e arrondissement de Paris.

L’actif est un immeuble ancien élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et quatre étages, comprenant 14 lots au total : deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée et douze appartements répartis du 1er au 4e étage, ainsi qu’une cave divisée en plusieurs parties et des espaces de cour. L’ensemble développe une surface d’environ 500 m² et se situe sur la parcelle cadastrée section CH n°69.

La stratégie du porteur de projet consiste à acquérir l’immeuble en pleine propriété, libérer les derniers occupants concernés, réaliser une rénovation lourde de l’ensemble immobilier, puis revendre les lots à la découpe. Les travaux prévus portent notamment sur la reprise des éléments structurels, la réfection de certaines façades, les caves, les planchers, la toiture, les réseaux techniques, la plomberie, l’électricité, les parties communes et les finitions intérieures. 

L’immeuble est actuellement dans un état nécessitant une intervention importante. Une étude de solidité a mis en évidence plusieurs désordres structurels, en particulier sur les façades arrière, les planchers et le plafond des caves. Le projet repose donc sur une création de valeur par rénovation lourde, avec une remise aux standards de commercialisation actuels avant revente lot par lot.

Le prix d’acquisition et les frais associés permettent de positionner l’opération avec une marge prévisionnelle significative. Le coût total de l’opération ressort à 2 984 000 €, intégrant l’acquisition, les frais de notaire, les travaux, les frais d’éviction des locataires, le séquestre d’intérêts, les frais de garanties et les frais financiers. Le montant attendu de la revente est estimé à 3 678 000 €, soit un résultat prévisionnel de 694 000 € avant fiscalité éventuelle.

Le financement recherché auprès des investisseurs Bricks s’élève à 2 584 000 €, complété par un apport en fonds propres de 400 000 € du porteur de projet. Le financement est structuré sous forme d’obligations simples d’une durée de 12 mois, avec possibilité de remboursement anticipé.

La sécurisation de l’opération repose sur plusieurs mécanismes : une hypothèque de premier rang sur l’actif financé, un séquestre de 12 mois d’intérêts destiné à assurer les premiers paiements aux investisseurs, un séquestre travaux débloqué uniquement sur présentation de factures validées, une visibilité sur le compte bancaire principal de l’opération, ainsi qu’une caution personnelle et solidaire du porteur de projet.

Le remboursement des investisseurs doit intervenir grâce au produit de la revente progressive des lots après travaux. La commercialisation à la découpe permet de générer des flux de remboursement au fur et à mesure des ventes, avec une stratégie de sortie fondée sur la valorisation d’un immeuble situé dans un secteur parisien dense, liquide et recherché pour les petites surfaces et les actifs rénovés.