Diagnostics immobiliers : quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?

24 juin 2022 5 min de lecture
Diagnostics immobiliers : quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?

Vous souhaitez mettre en location un bien immobilier ? Lisez notre article pour tout savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires à fournir en cas de mise en location.

Vous souhaitez louer un bien immobilier ? Lisez notre article pour tout savoir sur les diagnostics immobiliers en location.

Pour louer un logement vide ou meublé, vous devez fournir au locataire un certain nombre de diagnostics immobiliers. Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir en cas de mise en location  ? Est-ce que le DPE en fait partie ? Existe-t-il des astuces pour payer ses diagnostics moins cher ? Diagnostics obligatoires ou non, prix, validité : lisez notre article pour tout savoir sur les diagnostics immobiliers à fournir en cas de location.

Résumé

Lors de la mise en location d'un bien immobilier, le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un certain nombre de diagnostics immobiliers, réalisés par des professionnels certifiés. Ces bilans permettent d’informer le locataire sur l’état général du logement, sa performance énergétique, ainsi que la présence d’éventuelles nuisances.

Les diagnostics obligatoires pour la location sont régis par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. La liste des documents à fournir au locataire varie selon plusieurs critères :

  • la date de construction du bien,
  • sa localisation,
  • ou encore, l’ancienneté de l’installation de gaz et d’électricité.

Les diagnostics immobiliers sont regroupés dans un dossier unique : le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit être annexé au bail de location.

Diagnostics location : quels sont les biens concernés ?

Le bailleur a l’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique location lors de toute mise en location d’un bien à usage d’habitation (maison, appartement), en location vide comme en meublé.

Les chambres chez l’habitant sont soumises à la même règle, s’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Conseil
Mieux vaut réaliser les diagnostics le plus tôt possible, avant la mise en location du bien. Vous pourrez ainsi les présenter aux locataires potentiels lors des visites, s'ils en font la demande.

La liste des diagnostics obligatoires pour mettre en location  

Lors de chaque mise en location, vous devrez fournir à votre futur locataire les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, renseigne sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment. Il contient des informations cruciales, telles que la consommation énergétique de chaque catégorie d'équipements, les quantités d’émissions de gaz à effet de serre, ou encore l’évaluation des dépenses annuelles de consommation. Vous devez faire réaliser ce diagnostic par un professionnel certifié.

• Diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP, ou diagnostic plomb) consiste à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements de votre logement (notamment les peintures), pour identifier ceux contenant du plomb et décrire leur état de conservation. Le diagnostic plomb est obligatoire pour la mise en location des biens construits avant 1949 et loués pour un usage d'habitation.

• Diagnostic “amiante” (copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante)

L'état d'amiante, aussi appelé diagnostic amiante, permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans votre logement. Votre logement est obligatoirement concerné par ce diagnostic si son permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Le diagnostic amiante n’a pas besoin d’être annexé au contrat de bail, mais il doit néanmoins être remis au locataire à sa demande.

• Diagnostic Gaz et Électricité

Vous devez ajouter à cette liste un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure de gaz, et un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure d'électricité. Seules les installations réalisées il y a plus de quinze ans sont concernées.

• État des risques et pollutions

L’état des risques et pollutions (ERP) permet au locataire de savoir si le logement est situé dans une zone à risque spécifique (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). La liste des communes concernées est fixée par des arrêtés préfectoraux.

• Diagnostic Bruit

Le diagnostic Bruit est un document qui permet au locataire de connaître l'existence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020 si le bien immobilier est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports (article L 112-6 du Code de l’urbanisme). ​​

Le diagnostic Bruit doit être réalisé par le propriétaire. Pour savoir si le bien à louer est situé dans une zone d'exposition aux nuisances aériennes, le bailleur doit consulter le plan d'exposition au bruit (PEB).

• Diagnostic Termites

Ce diagnostic est facultatif sauf si le logement est dans une zone indiquée par arrêté préfectoral.

Bon à savoir
Les diagnostics techniques location doivent être regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT). Vous devez les transmettre au locataire au plus tard le jour de la signature du bail.

Diagnostics location : quelle durée de validité ?

Chaque diagnostic immobilier a une durée de validité différente. En tant que propriétaire-bailleur, il est de votre responsabilité de vérifier que chaque diagnostic immobilier est en règle au moment de la signature du bail. Soyez vigilants : certains diagnostics ont une validité courte qui ne dépasse pas les 6 mois.

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans. Attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022.  

• Diagnostic plomb : 6 ans. Illimitée en cas d’absence de plomb ou à des concentrations inférieures à 1mg/cm2.

• Diagnostic amiante : Illimité si négatif. Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit néanmoins être renouvelé.

• Diagnostic Gaz et Électricité : 6 ans.

• État des risques et pollutions (ERP) : 6 mois.

• Diagnostic Bruit : L’état des nuisances sonores aériennes (ENSA), ou diagnostic bruit, est le plus récent des diagnostics immobiliers. Sa durée de validité n’est pas définie.

• Diagnostic Termites : 6 mois.

Quels risques en cas d'oubli de diagnostics ?

Pour le bailleur, l'absence de diagnostics immobiliers obligatoires peut avoir de lourdes conséquences ! En cas de litige, votre locataire sera en droit de faire appel à la justice pour demander l’annulation du contrat de bail sans compensation, un remboursement ou une révision de son loyer, voire même l’octroi de dommages et intérêts en cas de préjudice.

Qui doit payer les diagnostics dans le cadre d’une location ?

Comme dans le cadre d'une vente immobilière, les diagnostics techniques obligatoires pour la location sont à la charge exclusive du propriétaire. Aucune participation ne peut être demandée au locataire.

Le saviez-vous ?
Certains diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, DPE, entre autres) sont déductibles de vos revenus fonciers. Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire n°2044 (lignes 224 et 400). Pensez à conserver tous les justificatifs des diagnostics réalisés.

3 astuces pour payer moins cher vos diagnostics immobiliers

À ce jour, il n’existe aucune règle visant à encadrer les tarifs de la profession. Le tarif d’un diagnostic immobilier est donc fixé librement par le diagnostiqueur. Mais vous pouvez tout de même faire des économies sur vos diagnostics immobiliers grâce à quelques conseils simples.

Astuce n°1 : Optez pour un pack complet, plutôt que pour des diagnostics à l’unité

Pour faire des économies, la meilleure astuce est encore de confier la réalisation de vos diagnostics immobiliers à la même entreprise. En réalisant vos diagnostics en une seule fois par un même professionnel, et en réduisant ses frais de déplacement, vous pourrez bénéficier de remises intéressantes.  

Astuce n°2 : Comparez les prix    

Pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix pour vos diagnostics immobiliers, il ne faut pas hésiter à faire marcher la concurrence ! Avant de vous décider, n’hésitez pas à appeler plusieurs diagnostiqueurs, et prenez le temps de comparer les prix. Pour un tarif sans surprise, vous pouvez aussi opter pour une formule “tout compris”. Certaines entreprises proposent également des packs de diagnostics à prix unique, calculés en fonction de la superficie du bien.

Astuce n°3 : Ne faites pas réaliser vos diagnostics dans l’urgence

En prenant un rendez-vous de dernière minute, vous aurez des difficultés à négocier le meilleur prix pour vos diagnostics immobiliers. Certains professionnels peu scrupuleux pourraient même profiter du caractère urgent de votre demande pour alourdir la facture. Pensez donc à anticiper autant que possible la réalisation de vos diagnostics immobiliers !

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