Les frais de notaire vous coûtent encore 7 à 8 % de votre budget d'acquisition en tant que marchand de biens ? Saviez-vous que vous pouvez les réduire à seulement 2 à 3 % grâce à l’exonération des droits de mutation réservée aux professionnels ?
Pour en bénéficier, deux conditions clés : être assujetti à la TVA et insérer une clause d’engagement dans l’acte d’achat (revente sous 5 ans ou travaux lourds en 4 ans). Découvrez comment cette économie de plusieurs milliers d’euros par opération booste votre rentabilité et sécurise vos projets immobiliers.
- Frais de notaire du marchand de biens : comment les réduire de 8% à 2% ?
- De quoi se composent les frais de notaire et pourquoi sont-ils réduits ?
- Les 2 conditions à remplir pour bénéficier des frais de notaire réduits
- Engagement de revente ou de construire : quel régime de faveur choisir ?
- Exemple de calcul et tableau comparatif des frais de notaire
- Que se passe-t-il en cas de non-respect de l'engagement ?
- Comment financer vos opérations de marchand de biens ?
- Frais de notaire réduits : les points essentiels à retenir
Frais de notaire du marchand de biens : comment les réduire de 8% à 2% ?
Vous êtes marchand de biens ? Votre statut professionnel permet de réduire les frais de notaire de 8% à 2-3% du prix d'acquisition pour un bien ancien. Contrairement aux particuliers, vous bénéficiez d'une exonération des droits de mutation (jusqu'à 5,8% du prix), soit une économie de plusieurs milliers d'euros par opération.
Pour cela, vous devez être assujetti à la TVA et stipuler dans l'acte notarié votre engagement à revendre sous 5 ans (ou 2 ans pour une vente à la découpe). Les autres frais restent similaires : émoluments du notaire (barème dégressif), débours (environ 1 300€) et contribution de sécurité immobilière (0,10%). Une remise sur les honoraires est parfois négociable.
De quoi se composent les frais de notaire et pourquoi sont-ils réduits ?
La composition des frais d'acquisition pour un particulier
Le terme « frais de notaire » désigne des taxes versées à l’État. Pour un particulier, ils incluent quatre postes principaux.
Les droits de mutation (DMTO) représentent 5,81 % du prix d’un bien ancien. Les émoluments du notaire suivent un barème légal dégressif : de 3,87 % à 0,799 % selon le prix. Les notaires peuvent appliquer une remise de 10 % au-delà de 150 000 €. Les débours (formalités) s’échelonnent entre 1 200 € et 1 400 €. La CSI est fixée à 0,10 % du prix (min. 15 €).
La différence fondamentale pour le marchand de biens
Le marchand de biens bénéficie d’une exonération des DMTO s’il revend dans les 5 ans (2 ans pour une vente fractionnée). Cette économie représente jusqu’à 5,81 % du prix. Le non-respect entraîne le paiement des droits normaux avec pénalités.
- DMTO : 0 € sous conditions (assujetti à la TVA + engagement de revente).
- Émoluments du notaire : Identiques à un particulier, calculés selon le barème légal.
- Débours : 1 200 € à 1 400 €.
- CSI : 0,10 % du prix.
Grâce à cette exonération, les frais totaux s’élèvent à 2 % à 3 % du prix (contre 7 % à 8 % pour un particulier). Pour un bien à 300 000 €, l’économie atteint 15 255 € (17 400 € contre 2 145 € de droits de mutation). Cette réduction rend l’investissement attractif pour les marchands de biens.
Les 2 conditions à remplir pour bénéficier des frais de notaire réduits
Pour profiter des frais de notaire réduits en tant que marchand de biens, deux conditions précises doivent être respectées. Ces dispositions fiscales favorisent votre activité professionnelle, mais elles nécessitent une application rigoureuse pour éviter des rappels de droits de mutation pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
Être assujetti à la TVA constitue la première exigence. Votre statut de marchand de biens suppose une activité commerciale d'achat-revente, ce qui vous place automatiquement sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette obligation s'inscrit dans le cadre de votre activité, garantissant votre assujettissement à la TVA. En pratique, cela signifie que vous pouvez récupérer la TVA sur vos dépenses liées à l'acquisition et aux travaux, à condition de respecter les délais de revente. Cette condition est fondamentale pour tout achat immobilier. Découvrez davantage de précisions dans notre article dédié au marchand de biens et TVA.
Prendre un engagement formel de revente représente la seconde condition. Ce point doit figurer dans l'acte authentique signé chez le notaire. L'engagement doit être clairement formulé, avec des mentions précises sur votre intention de revendre le bien acquis dans un délai de 5 ans maximum. Cette disposition s'applique à tous les biens, sauf exceptions spécifiques comme les ventes par lots soumises à un droit de préemption (délai réduit à 2 ans dans ce cas). Deux formes principales d'engagement existent, que nous détaillerons dans la prochaine section.
Engagement de revente ou de construire : quel régime de faveur choisir ?
L'engagement de revente sous 5 ans : la voie la plus courante
Le régime de faveur le plus utilisé par les marchands de biens permet d'acquérir un bien sans payer les droits de mutation, à condition de s'engager à le revendre dans les 5 ans.
Cet engagement doit être formalisé dans l'acte d'achat. En contrepartie, vous ne payez que la taxe de publicité foncière au taux réduit, soit l'équivalent d'un droit fixe de 125 € dans la plupart des cas.💡C'est l'option la plus simple pour les opérations d'achat-revente classiques sans travaux majeurs
Pour les ventes à la découpe (divisions en lots), le délai est ramené à 2 ans. L'administration fiscale examine chaque lot individuellement pour vérifier le respect des délais.
L'engagement de construire : pour les projets de rénovation lourde
Une autre option consiste à s'engager à réaliser des travaux lourds transformant fiscalement le bien en immeuble neuf. Ce régime prévoit un délai de 4 ans pour achever ces travaux.
Le principal avantage ? Une exonération totale des droits de mutation, remplacés par un droit fixe de 125 €. C'est donc encore plus avantageux que la simple revente sous 5 ans.💡Les travaux doivent être suffisamment importants pour qualifier le bien de "neuf" fiscalement. Cela concerne notamment les travaux touchant aux fondations, planchers porteurs, murs porteurs ou 2/3 des éléments du second œuvre.
Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les projets de réhabilitation complète ou de transformation d'usage. Il permet d'optimiser fiscalement les investissements.
Comme le souligne Bricks.co, plateforme de crowdfunding immobilier agréée par l'AMF, ce type de projet représente une part croissante des opérations financées, avec plus de 200 projets de marchands de biens soutenus l'année dernière.
Exemple de calcul et tableau comparatif des frais de notaire
Les émoluments et autres frais qui restent à payer
L’exonération DMTO ne dispense pas le marchand de biens du paiement des émoluments notariaux. Ces derniers, calculés selon un barème progressif national, représentent environ 3 250 € pour un bien à 300 000 €.
Les notaires peuvent appliquer une remise jusqu’à 10 % sur les émoluments supérieurs à 150 000 €, sous réserve d’unilatéralité. Les débours (1 200 à 1 400 €) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) restent inchangés, imposés par la réglementation.
Tableau comparatif : particulier vs. marchand de biensComparatif des frais d'acquisition pour un bien à 300 000 €Poste de dépenseAcheteur ParticulierMarchand de Biens (avec engagement)Prix d’achat300 000 €300 000 €Droits de mutation (DMTO) (env. 5,81 %)17 430 €0 € (ou 125 € si engagement de construire)Émoluments du notaire (barème progressif)~3 250 €~3 250 €Débours & Contribution Sécurité Immobilière~1 500 €~1 500 €Total des frais d’acquisition~22 180 €~4 750 €Pourcentage du prix d’achat~7,4 %~1,6 %
L’économie est spectaculaire : 22 180 € pour un particulier contre 4 750 € pour un marchand de biens. Grâce à l’exonération DMTO, l’économie dépasse 17 000 €. Cette optimisation, conditionnée par un engagement de revente sous 5 ans (2 ans en cas de découpe), améliore la rentabilité.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de l'engagement ?
Les pénalités en cas de dépassement des délais
Le non-respect de l’engagement de revente dans les 5 ans (ou 2 ans pour une vente par lots) annule l’exonération des droits de mutation. Le marchand de biens doit régler l’intégralité des droits économisés (environ 5,81 % du prix du bien), majorés par des intérêts de retard depuis la date d’acquisition. En cas de mauvaise foi, des pénalités de 40 % s’appliquent. Un bien à 350 000 € entraîne un rappel de 20 335 € (5,81 %) et des intérêts croissants sur plusieurs années.
💡 Comment gérer les imprévus : prorogation et substitution
Deux solutions existent. La prorogation prolonge le délai d’un an (renouvelable) via une lettre recommandée au SIE avant l’échéance, avec une motivation détaillée. La substitution remplace l’engagement de revente par un engagement de construire, nécessitant une déclaration officielle au SIE pour valider les nouveaux travaux. Un bien acquis en revente peut ainsi devenir un projet de rénovation lourde, sous réserve de respecter les démarches administratives.💡Bricks.co accompagne les marchands de biens avec des financements participatifs rapides, ayant soutenu plus de 200 projets en un an, incluant revente et rénovation. Notre plateforme propose aussi des ressources pour gérer les formalités liées aux engagements fiscaux, sécurisant vos délais
En cas d’erreurs de formalisation, des rappels de droits et pénalités s’appliquent. Consultez un notaire ou avocat fiscaliste pour sécuriser vos démarches. Une action rapide et documentée reste essentielle pour éviter les mauvaises surprises.
Comment financer vos opérations de marchand de biens ?
Après avoir réduit vos frais de notaire grâce au statut de marchand de biens, le financement reste un défi. Les prêts bancaires classiques exigent souvent 20 à 50 % d’apport et des délais longs. Le crowdfunding immobilier propose une alternative rapide, adaptée aux projets courts (3 à 18 mois en moyenne).
Bricks.co, plateforme n°1 en France, permet de lever des fonds en quelques jours. En un an, plus de 200 projets de marchands de biens ont été financés, avec des rendements jusqu’à 10,29 %. Ses atouts ?
- Rapidité : Réponse sous 48h et fonds en semaines.
- Flexibilité : Durée ajustable (Adaptée à votre projet d'achat-revente).
- Effet de levier : Réduisez votre apport pour multiplier les opérations.
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Frais de notaire réduits : les points essentiels à retenir
Les marchands de biens bénéficient d’une réduction majeure sur les frais de notaire, passant de 7-8 % à 2-3 % du prix d’acquisition pour un bien ancien. Cette économie repose sur l’exonération des droits de mutation (DMTO), soit 5,8 % du prix dans un achat classique.
- Économie : frais réduits de 7-8 % à 2-3 % pour un bien ancien.
- Exonération DMTO : accordée sous conditions (assujettissement à la TVA et engagement de revente sous 5 ans ou travaux sous 4 ans).
- Conséquences du non-respect : recouvrement des droits exonérés + intérêts de retard.
- Conseil clé : demandez dès le départ une estimation des frais à votre notaire.💡Frais réduits de 7-8% à 2-3% via l’exonération des DMTO. Conditions : TVA + engagement (revente en 5 ans ou travaux en 4 ans). Délai non respecté = paiement des DMTO + intérêts. Conseil : consultez notaire ou expert-comptable pour sécuriser.💡Faites appel à un notaire ou un expert-comptable pour sécuriser votre projet.
