Vous rêvez de vous lancer dans l’achat-revente immobilière mais vous hésitez à franchir le pas, craignant les pièges juridiques ou fiscaux ? Créer une société marchand de biens n’est pas qu’une formalité administrative : c’est la base même de votre réussite dans ce métier exigeant.
Entre les statuts à choisir (SAS, SARL), la TVA sur marge qui peut réduire vos charges, et les risques de requalification fiscale si vous agissez en solo, les enjeux sont multiples. Ce guide pratique vous dévoile les étapes clés pour monter votre entreprise sereinement, sécuriser vos opérations et optimiser votre rentabilité dès votre première transaction.
- Créer une société de marchand de biens : le guide complet pour se lancer
- Comprendre l'activité de marchand de biens avant de créer sa société
- Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?
- Les 3 étapes clés pour créer votre société de marchand de biens
- Fiscalité, assurances et obligations : ce qu'il faut anticiper
- Financer vos opérations et calculer votre rentabilité
- Préparer l'avenir de votre société de marchand de biens
Créer une société de marchand de biens : le guide complet pour se lancer
Vous rêvez de vous lancer dans l’achat-revente d’immobilier tout en sécurisant votre projet ? Le métier de marchand de biens pourrait bien être la solution idéale. Un marchand de biens achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement, généralement après rénovation, afin d’en tirer une plus-value. Cette activité, bien que porteuse d’opportunités, exige une approche structurée.
Pour vous accompagner, ce guide vous dévoile les étapes clés : choix du statut juridique (SASU/SAS), démarches administratives, fiscalité spécifique, et financement.💡Créer une structure (SAS/SASU) est même essentiel pour obtenir un financement via Bricks.co.
Bricks est la solution de financement participatif préférée des marchands de biens, avec +100 marchands financés en 2025.
En créant une société, vous sécuriserez votre activité, profiterez de protections juridiques et fiscales, et poserez les bases d’un développement à long terme. Prêt à franchir le cap ?
Comprendre l'activité de marchand de biens avant de créer sa société
Qu'est-ce qu'un marchand de biens exactement ?
Le marchand de biens achète des immeubles, fonds de commerce ou parts de SCI pour les revendre avec une plus-value. Il s'agit d'une activité commerciale, ce qui en fait un commerçant.
Il réalise souvent des travaux de rénovation pour valoriser le bien avant de le revendre. Cela peut inclure l'isolation thermique, la réhabilitation d'un T2 en T3 ou la division d'un immeuble en lots. Son objectif est de générer un profit à court terme, ce qui le distingue de l'agent immobilier, simple intermédiaire, et du promoteur, spécialisé dans la construction de zéro.
L'intention spéculative et l'habitude : les critères clés pour l'administration fiscale
Attention à ne pas confondre investissement occasionnel et activité de marchand de biens. Sans société, l'administration fiscale peut requalifier vos opérations si elles sont trop répétitives ou motivées par la spéculation.
Deux critères déclenchent cette requalification fiscale : l'intention spéculative et le caractère habituel. L'intention spéculative se démontre par un court délai entre l'achat et la revente, comme un bien acquis et revendu en 6 mois, ou par un profit supérieur à 30% de la valeur d'achat. Le caractère habituel s'apprécie à la fréquence des opérations, comme la revente de plusieurs biens sur 2-3 ans.
Les conséquences sont lourdes : imposition en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec un taux marginal pouvant atteindre 41% plus 17,2% de prélèvements sociaux, TVA sur la marge et pénalités de 40% en cas d'abus de droit fiscal. Retenez que chaque opération peut être remise en cause jusqu'à 10 ans après coup.
Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?
SAS ou SARL : les formes de société à privilégier
La création d’une société de marchand de biens nécessite un choix stratégique entre plusieurs statuts. Pourquoi ? Parce que la protection de votre patrimoine personnel dépend de ce choix. Deux options se distinguent : la SAS/SASU et la SARL/EURL.
La SAS (ou SASU pour une structure unipersonnelle) offre une grande liberté dans la rédaction des statuts. Son dirigeant, le président, relève du régime général de la sécurité sociale (assimilé-salarié). C’est un atout pour intégrer des investisseurs, souvent utilisés pour financer une partie ou la totalité de projets de marchands de biens.
La SARL (ou EURL) propose un cadre plus rigide mais sécurisant. Son gérant majoritaire (TNS) bénéficie d’un régime social spécifique. Elle est souvent choisie pour des projets familiaux. Les deux structures limitent la responsabilité aux apports, mais elles diffèrent par leur gestion fiscale et sociale.
Tableau comparatif pour faire le bon choix : SAS vs SARLComparatif SAS/SASU vs SARL/EURLCritèreSAS/SASUSARL/EURLFlexibilité des statutsGrande libertéEncadrée par la loiRégime social du dirigeantAssimilé–salarié (régime général)Gérant majoritaire (TNS – SSI)Charges socialesPlus élevées (sur la rémunération)Moins élevées (sur rémunération et partie des dividendes)Gestion des dividendesPas de cotisations socialesCotisations sociales si part > 10 % du capitalEntrée d’associésSimple (peu de formalisme)Nécessite l’agrément des associésCapital social minimum1 € (apport recommandé)1 € (apport recommandé)
Pourquoi la SCI et la micro-entreprise sont de fausses bonnes idées
Une SCI (Société Civile Immobilière) semble tentante pour un projet immobilier, mais attention : son objet est civil, non commercial. Or, l’activité de marchand de biens est commerciale par nature. Le risque ? Une requalification par les autorités fiscales, avec un basculement vers l’Impôt sur les Sociétés (IS).
La micro-entreprise est une autre option souvent envisagée. Pourquoi est-ce une erreur ? Deux freins majeurs :
- Un plafond de chiffre d’affaires limité à 188 700 €, rapidement atteint.
- L’impossibilité de déduire les charges réelles (prix d’achat, frais de notaire, travaux), rendant le modèle peu rentable.💡Ces modèles ne profitent pas de la souplesse des sociétés commerciales. Elles sont donc déconseillées pour une activité régulière de revente immobilière.
Les 3 étapes clés pour créer votre société de marchand de biens
Étape 1 : la rédaction des statuts, le socle de votre entreprise
Les statuts définissent les règles de fonctionnement de votre société. Ils doivent impérativement inclure votre objet social, qui doit préciser "l'achat et la revente de biens immobiliers à des fins commerciales". Une rédaction imprécise pourrait bloquer vos activités futures.
Pour les SAS/SASU, la liberté statutaire est un atout, mais complexe à gérer.💡Les statuts doivent être rédigés avec un expert-comptable ou un avocat, surtout pour les SAS qui nécessitent une structuration des actions et droits de vote.
Étape 2 : le dépôt du capital social sur un compte bloqué
Vos apports financiers (minimum 1 €) doivent être versés sur un compte bancaire dédié à votre société en formation. Bien que le montant légal soit faible, un capital de plusieurs milliers d'euros renforce votre crédibilité auprès des banques.
Les SAS/SASU requièrent un dépôt initial de 50 % du capital souscrit. Exemple : pour un capital de 10 000 €, 5 000 € doivent être versés à la création, le solde libéré dans les 5 ans.💡Le certificat de blocage des fonds, délivré par votre banque, est indispensable pour l'immatriculation. Les plateformes comme Qonto permettent d'obtenir ce document en 12 heures ouvrées.
Étape 3 : l'immatriculation au RCS via le Guichet unique
L'obtention de votre extrait Kbis passe par 4 étapes clés :
- Publication dans un journal d'annonces légales (ex: 147 € HT pour une SARL en métropole)
- Remplissage du formulaire en ligne sur le Guichet unique de l'INPI
- Dépôt des pièces justificatives (statuts signés, attestation de dépôt de capital, identité du dirigeant)
- Réception de l'extrait Kbis, preuve officielle de votre activité💡Les plateformes comme Legalstart simplifient ces démarches administratives. Elles guident les utilisateurs dans la création de leur société de marchand de biens, en assurant une conformité légale totale.
Fiscalité, assurances et obligations : ce qu'il faut anticiper
La fiscalité avantageuse du marchand de biens
La TVA sur marge permet de payer la TVA uniquement sur la différence entre le prix d'achat et de revente (20 % sur la marge). Par exemple, un bien acheté 100 000 € et revendu 150 000 € entraîne 10 000 € de TVA (vs 30 000 € sur le total).💡Pour des travaux lourds, la TVA s'applique sur le prix complet, mais celle des travaux est récupérable. Les frais de notaire sont réduits (2-3 % contre 7-8 % pour un particulier) si vous engagez à revendre dans les 5 ans. Cet engagement doit figurer dans l’acte d’achat.
Les assurances indispensables pour sécuriser vos opérations
- Assurance dommages-ouvrage : Obligatoire pour les travaux lourds. Elle couvre les malfaçons graves (fissures, étanchéité) et finance les réparations sans attendre une décision de justice. Son coût varie entre 1 % et 4 % du montant des travaux.
- Responsabilité civile professionnelle (RC Pro) : Recommandée pour sécuriser vos projets, elle couvre les dommages à des tiers (vices cachés, erreurs) et inclut une protection juridique pour les frais de défense.
- Garantie décennale : Nécessaire pour les travaux structurels (agrandissements, surélévations). Elle protège contre les défauts majeurs pendant 10 ans.
Optez pour une SASU/SAS pour protéger votre patrimoine et bénéficier d’une gestion flexible.
L’inscription au RCS est obligatoire et renforce votre crédibilité auprès des partenaires financiers.
Financer vos opérations et calculer votre rentabilité
Comment financer sa première opération de marchand de biens ?
Plusieurs options existent pour financer une opération de marchand de biens. Un apport personnel de 10 à 30 % du coût total est généralement requis, combiné à un financement externe. Les banques exigent un business plan solide et une gestion des risques claire. Pour les débutants, les exigences peuvent monter jusqu’à 50 % d’apport.💡Le crowdfunding via Bricks.co propose une solution rapide. Cette plateforme, agréée AMF, permet de lever des fonds en quelques jours avec un remboursement in fine. Elle vous accompagne également durant la création de société SASU/SAS pour sécuriser les démarches légales.
Exemple concret : comment calculer la rentabilité d’une opération ?
Exemple : un bien acheté 150 000 €, avec 30 000 € de travaux et 15 000 € de frais, revendu 240 000 €.
- Coût de revient total : 150 000 € (achat) + 15 000 € (frais) + 30 000 € (travaux) = 195 000 €.
- Marge brute : 240 000 € (revente) - 195 000 € (coûts) = 45 000 €.
- Marge nette : 45 000 € - TVA sur marge (20 %) - Impôt sur les sociétés (25 %) = Résultat net après impôts.
Prévoyez les coûts cachés : frais de notaire (2,5 %), assurance décennale, garanties bancaires (1 %). Une erreur fréquente est de surestimer le prix de revente ou sous-estimer les travaux (dépassements courants de 20 %).
Retenez que maîtriser les calculs est essentiel. Une rentabilité de 20 % est un minimum pour compenser les risques, surtout pour des opérations longues ou complexes. Une analyse précise évite les pertes et optimise les financements, qu’il s’agisse de banques ou de plateformes comme Bricks.co.
Préparer l'avenir de votre société de marchand de biens
La réussite de votre projet repose sur trois piliers : préparation rigoureuse, cadre juridique sécurisé et financement stratégique. Une SAS/SASU protège votre patrimoine et facilite l'entrée d'investisseurs, tout en bénéficiant de l'imposition à l'IS avec la TVA sur marge, clé de votre rentabilité.
L'inscription au RCS est obligatoire et garantit votre légitimité. Des plateformes comme Legalstart simplifient ces démarches, évitant les erreurs liées à l'oubli de formalités ou à une rédaction erronée des statuts.
💡 Note : Un plan de financement solide attire les financeurs. Le crowdfunding via Bricks.co mobilise une communauté d'investisseurs à partir de 10 €. Cela remplace ou complète un prêt bancaire, notamment pour les opérations à marge brute cible de 20-30%.
Retenez que votre entourage professionnel et les plateformes de financement sont des leviers clés. Bricks.co, avec 600 000 membres et +200 M€ collectés, est une solution pensée pour les marchands de biens en recherche de financement rapide, ou trop risquée pour les banques.
Prêt à vous lancer ?
Retenez que choisir un statut adapté (SAS privilégié pour sa flexibilité), structurer vos démarches juridiques et sécuriser votre financement sont essentiels. Entourez-vous d’experts-comptables et de partenaires comme Bricks.co pour démocratiser votre projet. Avec une bonne préparation, l’achat-revente devient une opportunité concrète.
À vous de jouer !
