L’investissement fractionné, c’est une nouvelle manière d’acquérir un bien immobilier et de se partager les rendements. Ce modèle unique change la donne en matière d’investissement locatif, et ouvre la voie aux investisseurs néophytes comme aux plus avertis. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l'investissement immobilier fractionné.

L’investissement fractionné, un concept révolutionnaire

Dans cet article, nous allons parler d’un sujet qui va certainement transformer le monde de l’investissement dans sa globalité : l’investissement fractionné. Mais de quoi s’agit-il exactement ? 

L’investissement fractionné désigne tout simplement le fait d’acheter une partie d’un actif, et non pas l’actif dans son intégralité. 

Si vous avez déjà acheté des actions ou des crypto-monnaies, le concept vous est certainement familier. Aujourd’hui, rien ne vous oblige à acheter un Bitcoin entier : vous pouvez très bien acheter pour 100 € de BTC, et recevoir la fraction de Bitcoin qui correspond au montant investi. Pour l’immobilier, c’est la même chose !

Fractionner l’immobilier pour le rendre accessible à tous 

Habituellement, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous l’achetez dans sa totalité. Cela dit, tous les Français n’ont pas les moyens d’investir dans l’immobilier, et l’accès restreint au crédit immobilier rend la chose encore plus complexe.

L’immobilier fractionné apporte une réponse pratique et innovante à ce problème. 

En pratique, cela consiste à diviser un bien immobilier en une multitude de parts, qui confèrent des droits à leur propriétaire (par exemple, le droit à percevoir les loyers du bien mis en location). Plus le nombre de parts est important, plus elles sont accessibles en termes de coût. 

Nous parlons ici d’immobilier, mais l’investissement fractionné a déjà permis de démocratiser l’accès à de nombreux marchés : art, objets de collection, montres de luxe, matières premières, actions, et bien d’autres actifs rares et coûteux. 

Vers une numérisation du marché immobilier 

L’immobilier fractionné s’appuie de plus en plus sur la technologie pour accélérer ce processus de digitalisation de l’immobilier. La blockchain permet par exemple de fractionner les actifs immobiliers physiques en jetons de propriété numérique (tokens), faciles à vendre et à acheter. 

Une nouvelle ère s’ouvre pour les actifs immobiliers qui étaient jusque là complètement “immobiles” et non liquides, c'est-à-dire non revendables rapidement. Avec cette “tokenisation” de l’immobilier et leur fractionnement, nous allons assister à un développement de plateformes boursières liées à l’immobilier. 

Les biens et leurs titres de propriété deviennent des actifs échangeables n’importe quand, n’importe où, avec rapidité, fluidité et de façon sécurisée.

La tokenisation, digitalisation ou titrisation via l’immobilier fractionné n’en est encore qu’à ses débuts, mais les possibilités s’annoncent infinies.

Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?

Résumons les multiples atouts des solutions d’investissement fractionné :

L’accessibilité

Avec l’immobilier fractionné, l’investissement locatif devient abordable pour presque tout le monde. C’est l’occasion d’accéder à des biens locatifs de valeur et à haut rendement, sans aucun emprunt immobilier. Accessible sans condition de revenu, sans forcément avoir un contrat de travail ni même un bon salaire, c’est une alternative de choix pour les petits budgets, les étudiants, les chefs d’entreprises et les indépendants, souvent jugés instables et précaires par les banques. 

Un investissement clé en main 

Autre atout, et non des moindres : la gestion locative et administrative des biens est intégralement prise en charge par les plateformes d’investissement. Cela inclut l’achat des biens immobiliers, mais aussi la recherche de locataires, le recouvrement des loyers, l’entretien du patrimoine immobilier. C’est de l’investissement locatif clé en main, pratique et sans contraintes. 

Une meilleure liquidité 

Alors que l’immobilier est notoirement connu pour sa faible liquidité, ce problème n’existe pas en matière d’investissement fractionné. À la revente, vous ne revendez pas le bien entier, mais uniquement la fraction qui vous appartient. Digitalisées, les parts deviennent accessibles à un grand nombre d'acheteurs potentiels, partout dans le monde, sur des marchés ouverts 24h/24 et 7j/7. 

Bricks redonne de la liquidité à l’immobilier. 
Besoin d’argent ? Vous pouvez mettre vos bricks en vente sur notre Marketplace afin qu’un autre investisseur vous les rachète. Vous fixez vous-même le prix des bricks (dans la limite de + 10% par rapport à leur dernière estimation).

Un effet de levier porté par un tiers

L’effet de levier, à savoir la capacité d’une personne à acheter de l’immobilier à crédit, peut parfois être compliqué à mettre en place si les banques ne veulent pas prêter d’argent.
Dans le cadre des plateformes d’immobiliers fractionnés, c’est la plateforme elle-même qui sur la base des fonds collectés va mettre en place les financements bancaires complémentaires pour l’acquisition des propriétés. Cela permet d'obtenir des rentabilités supérieures à un achat en direct, sans financement bancaire. 

Des risques minimisés 

Lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif en direct, on s’expose toujours à un risque de défaillance ou de vacance locative. Avec l’immobilier fractionné, ce risque est moindre, car il est réparti sur l’ensemble des investisseurs, au prorata des parts de chacun. Contrairement à l'immobilier en direct réalisé au travers d'un seul bien, et dont la rentabilité dépend d'un seul et unique locataire. 


Quel type de bien immobilier choisir ? 

Certains biens sont particulièrement bien adaptés à l’investissement locatif. C’est le cas des immeubles de rapport. Le retour sur investissement est intéressant, grâce à un prix au mètre carré plus faible. Les frais de notaire comme l’impôt foncier sont également moins élevés. 

La rentabilité locative d’un immeuble de rapport est donc nettement supérieure à celle d’un appartement isolé, et peut atteindre 12% par an.  

Si vous ne disposez pas des dizaines de milliers d’euros nécessaires pour acquérir un immeuble locatif entier, vous pouvez toujours en acheter une fraction, et percevoir des revenus locatifs au prorata de votre investissement. 

De nouvelles plateformes d’investissement proposent d’acquérir des parts dans des immeubles sélectionnés par des experts en immobilier. Selon les sociétés, une fraction d’immeuble peut valoir 1000 euros, 100 euros, 50 euros, voire moins. 

Avec Bricks, vous pouvez investir dès 10 euros dans des immeubles locatifs sélectionnés, et récolter les fruits des biens les plus intéressants et précieux du marché.

Immobilier fractionné : les différentes façons d’investir 

Il existe plusieurs solutions vous permettant d'acquérir, avec d'autres épargnants, des biens immobiliers destinés à la location. Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients. 

Récapitulons ensemble les différentes options disponibles : 

La pierre-papier (SCPI, OPCI, SIIC)

  • Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont prisées des épargnants qui souhaitent investir sans contraintes de gestion. Les rendements locatifs perçus par l’investisseur sont proportionnels aux parts détenues dans la société. Ils oscillent entre 4% à 6%, nets de frais de gestion. 
  • Les SIIC, ces sociétés foncières cotées en bourse, sont plus risquées que les SCPI, dans la mesure où la valeur de leurs actions peut varier rapidement, à la hausse comme à la baisse. 
  • Les OPCI se composent à la fois d'actifs immobiliers et d'actifs financiers (actions, obligations). Là encore, leur valeur est plus volatile que celle d’une SCPI. De plus, les rendements perçus sont automatiquement réinvestis dans le fonds. L’OPCI ne convient donc pas aux particuliers en quête de revenus complémentaires réguliers.  

Les SCI ou Club Deals Immobiliers

Les sociétés civiles immobilières offrent une grande liberté dans le choix des actifs. Mais elles présentent des inconvénients, notamment leurs formalités de création, chronophages et coûteuses et nécessitent pour les particulier qui s’associent dans une SCI pour une acquisition d’être en capacité d’obtenir des financements bancaires. 

Le crowdfunding immobilier

Simple et accessible, c’est LE placement en vue du moment. Il consiste à regrouper plusieurs personnes en vue de financer une opération de promotion immobilière, via une plateforme participative. Le crowdfunding immobilier finance la construction d’immeubles pour leur revente. Votre argent est donc bloqué 12 à 36 mois, le temps que le promoteur immobilier finisse son programme immobilier et le revende.


Bricks : l’accessibilité de la SCPI, la puissance du crowdfunding. 

Chez Bricks, nous vous proposons une solution totalement inédite en France, à la croisée de la SCPI et du crowdfunding immobilier. Les biens sont divisés en parts, appelées bricks, accessibles dès 10 €. Vous pouvez investir dans le projet immobilier de votre choix et bénéficier de revenus passifs issus des loyers, sans aucune contrainte de gestion et avec une liquidité très rapide. 

Découvrir notre solution

3 conseils avant de se lancer

L’investissement fractionné se démocratise à grande vitesse, et on voit apparaître de nombreuses plateformes dédiées à ce type de placement. Voici quelques conseils pour bien choisir votre plateforme d’investissement.

  • Prenez connaissance de l’ensemble des informations disponibles sur la plateforme. Attardez-vous sur le fonctionnement de la plateforme et sur le détail des frais et commissions. La rentabilité de votre placement financier en dépend !  
  • Renseignez-vous en amont sur le prix de départ des tokens. Le montant minimum d’investissement ne doit pas être trop élevé. En la matière, chaque entreprise a une approche différente. Chez Bricks par exemple, nous fixons le prix de la part (brick) à 10 €, un prix d’appel qui permet au plus grand nombre d’investir dans la pierre. 
  • Assurez-vous que l’organisme concerné est bien autorisé à exercer en France. Celui-ci doit faire l’objet d’un agrément visé par l’AMF (Conseiller en investissement participatif CIP) ou l’ACPR (Intermédiaire en investissement participatif IFP). Ou bien avoir un modèle de royalties ou basé sur la blockchain. N’hésitez pas à vérifier que l’organisme est en règle auprès de l’ORIAS. Le numéro d’immatriculation doit être visible dès la page d’accueil de la plateforme.

Conclusion :

L’immobilier fractionné est idéal pour se lancer facilement dans l’investissement locatif. Mais un investisseur aguerri peut également tirer parti de cette solution, pour diversifier et sécuriser ses actifs, par exemple. Tout investissement comportant une part de risque, c’est pourquoi nous vous recommandons de diversifier votre portefeuille pour réduire le risque associé à un seul investissement. 

Pour découvrir comment investir facilement dans l’immobilier avec Bricks, visitez notre site internet et notre FAQ

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Tous les points de vue, opinions et analyses présentés dans ce guide ne doivent pas être considérés comme des conseils d’investissement personnels. Les investisseurs particuliers doivent prendre leurs propres décisions ou demander un avis indépendant.