Investir dans un immeuble de rapport est une solution particulièrement intéressante pour accroître son patrimoine immobilier. Oui mais voilà, il s’agit là d’un projet qui demande une analyse toute particulière en amont, notamment pour y voir clair dans le rendement dont vous pourrez profiter, pour calculer précisément votre cashflow, ou encore pour fixer le montant des loyers. Alors, quels outils vous accompagnent ? Quelles étapes sont indispensables à la réussite d’un projet d’investissement locatif de cette envergure ? Notre guide vous accompagne.

Immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est exactement ?

Un immeuble de rapport est un ensemble immobilier détenu par un seul et unique propriétaire. De ce fait, il se distingue ainsi de la copropriété qui concerne plusieurs propriétaires. L’investisseur qui détient ce type de bien a pour objectif de réaliser un rendement locatif. L’immeuble est alors divisé en plusieurs logements qui seront proposés à la location.

Grâce aux loyers versés, l’investisseur peut alors payer les mensualités du crédit, et recevoir une rente régulière lorsque l’emprunt est remboursé.

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport

En tant qu’investisseur, il est plus intéressant de se tourner vers un immeuble de rapport que vers des biens séparés, et ce pour plusieurs raisons. La première, c’est que le prix d’achat au m2 est plus intéressant lorsque vous achetez un immeuble que lorsque vous achetez plusieurs appartements distincts. Vous économisez également sur les frais de notaires, et sur l’impôt foncier

Par ailleurs, en investissant dans un immeuble de rapport, vous n’avez à faire qu’une seule et unique fois les démarches pour obtenir votre prêt, ce qui vous permet de gagner en efficacité. Vous réalisez également des économies sur les frais de syndicat de copropriété, car vous êtes le seul et unique propriétaire de l’immeuble. Vous êtes le seul à décider des travaux à réaliser, ce qui facilite grandement la gestion, et peut représenter un gain de temps et d’argent précieux.

En outre, s’il y a des travaux à réaliser, vous pouvez négocier les prix, car la surface à rénover est plus importante.

En investissant dans un immeuble de rapport, vous limitez également l’impact lié aux risques de vacance locative : ainsi, même si l’un de vos locataires quitte le logement, les autres continueront à verser leur loyer.


Les inconvénients des immeubles de rapports

En achetant plusieurs biens dans une même zone géographique, vous ne diversifiez pas vos investissements : ainsi, si le marché locatif se fragilise sur la ville ou sur le quartier que vous avez ciblé, l’ensemble de vos biens sera alors soumis aux risques d’impayés, voire de vacance locative, et vous devrez rembourser votre emprunt avec vos propres économies.


Immeuble de rapport : attention à la zone géographique dans laquelle vous achetez

Pour trouver l’immeuble de rapport dans lequel investir, vous devrez commencer par cibler une zone géographique où le marché de l’immobilier locatif se porte bien. 

Pour ce faire, vous aurez besoin du tensiomètre locatif. Il s’agit d’un outil qui permet de déterminer la tension locative au sein d’une ville. Pour vous aider à y voir plus clair, deux critères sont mesurés :

  • La facilité à trouver une location : grâce à cet outil, vous comparez l’offre et la demande locative dans la ville que vous sélectionnez. Un graphique vous précise alors si les locataires ont du mal à trouver un logement, ou si l’offre y est déjà importante. Ce critère est divisé en 5 zones : plus l’aiguille est sur le vert, plus il est facile pour le locataire de trouver un logement, ce qui peut signifier que les risques de vacance locative sont importants. Plus l’aiguille est sur le rouge, plus il est difficile pour les locataires de trouver un logement, et plus vous aurez de facilités à louer votre bien ;
  • Le budget des locataires : il est comparé avec les loyers moyens pratiqués dans la ville. Ce critère se répartit également en 5 zones : plus l’aiguille est sur le vert, moins le propriétaire risque d’avoir des difficultés à trouver un locataire solvable, et plus l’aiguille est sur le rouge, plus il sera difficile de trouver un locataire solvable compte tenu du loyer demandé.

Grâce à cet outil précieux, vous saurez où il est intéressant d’investir : vous pourrez alors comparer deux villes entre elles afin de savoir laquelle offre le plus d’opportunités. Pour assurer une rentabilité à votre projet, il s’agit là d’un outil précieux.

Grâce au second critère qui est mesuré, vous pouvez également savoir quel niveau de loyer vous pouvez appliquer. Vous avez une idée claire du marché, ce qui vous permettra de trouver facilement un locataire, et de fixer le prix du loyer de façon à le fidéliser.

Le tensiomètre locatif vous permet également de comparer le marché en fonction du type de bien : vous avez alors une vision claire de la facilité à louer un studio, un f1, un f2 ou un f3 sur une zone ciblée. Pour vous tourner vers le bon immeuble de rapport, c’est une clé indispensable !

Calculer le rendement locatif : une étape incontournable

Pour que votre projet d’immeuble de rapport soit une réussite, vous devez passer par l’étape indispensable du calcul du rendement locatif.

Il vous permet de réaliser un investissement sécurisé et efficace, en considérant le prix de vente, le montant des loyers, les frais de gestion, la taxe foncière, les assurances habitations etc…

Pour que le calcul de votre rendement locatif soit précis, vous devrez calculer la rentabilité net-net de votre investissement, c’est-à-dire le rendement net d’imposition. Ici, vous devrez donc prendre vos revenus fonciers et votre tranche imposable en considération afin de calculer votre rendement : 

  • Etes-vous soumis au régime micro foncier, réel, micro BIC ?
  • De quels dispositifs fiscaux bénéficiez-vous : loi Pinel ? Loi Denormandie ?

Pour que votre calcul soit précis, vous devez inclure des hypothèses pessimistes et optimistes. Prenez en compte un, voire deux mois de vacance locative, car il s’agit là d’une donnée qui peut faire basculer votre rendement locatif.

Pour savoir si l’immeuble de rapport dans lequel vous souhaitez investir présente de réelles opportunités, ce calcul est fondamental : en général, pour créer un complément de revenu, le rendement locatif est souvent compris entre 5.5% et 8%.

Dans certains cas de figure, l’immeuble est déjà loué, ce qui facilite grandement le calcul du rendement locatif. Voici la formule que vous pouvez utiliser afin de réaliser ce calcul : 

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition).


Calculer le cashflow de votre investissement locatif

Contrairement à la rentabilité, qui se calcule à un instant T, le cashflow vous permet d’avoir une idée claire des liquidités qui entreront sur le long terme, en prenant la moindre dépense en considération. 

Afin d’investir dans un immeuble de rapport, vous devez donc calculer votre cashflow. L’objectif du calcul du flux de trésorerie, c’est de comprendre ce que rapporte concrètement l’immeuble à son investisseur.

Pour savoir quelles liquidités rentreront dans votre poche à chaque mois, vous devez soustraire les charges aux recettes (le loyer). Les charges sont variées, et comprennent notamment les mensualités de l’emprunt, l’assurance emprunteur, le montant des charges d’entretien de l’immeuble, la taxe foncière, l’assurance PNO…

Le cashflow d’un investissement peut être de trois natures : positif, négatif, ou nul.

Un cashflow positif signifie que votre investissement est lucratif, car même lorsque les charges sont soustraites aux recettes, vous gagnez de l’argent. Il est difficile à obtenir, mais permet aux investisseurs de préserver leur capacité d’endettement, un grand point positif pour la banque. Le cashflow positif vous permet également de mettre de l’argent de côté afin de faire face à une éventuelle vacance locative, à des travaux imprévus, ou à des impayés.

Le cashflow peut également être nul : dans ce cas de figure, votre investissement locatif est en autofinancement. Cela signifie que votre immeuble de rapport ne vous coûte rien, car l’emprunt se rembourse tout seul grâce aux loyers des différents locataires.

Enfin, le cashflow peut être négatif : c’est la situation à éviter impérativement. Il signifie que votre investissement n’est pas rentable, car les loyers ne suffisent pas à couvrir le montant de l’emprunt. Vous devez donc compter sur votre épargne personnelle pour rembourser une partie du prêt, ce qui impact grandement votre capacité d’endettement, et est souvent rédhibitoire pour la banque.

Afin d’accroitre le cashflow que vous rapportera votre immeuble de rapport, plusieurs solutions s’offrent à vous : 

  • Vous pouvez vous tourner vers les locations de courte durée : démocratisé par l’entreprise Airbnb, ce type de location permet de proposer des prix qui s’alignent sur l’hôtellerie. Un moyen efficace d’améliorer sa rentabilité et son cashflow ;
  • Vous pouvez allonger la durée du crédit, afin d’avoir de plus petites mensualités à rembourser ;
  • Vous pouvez utiliser la fiscalité en optant pour des locations meublées sous le régime LNMP afin de réduire votre imposition et donc réduire vos charges.


Investir dans un immeuble de rapport sans apport : c’est possible ?

Le calcul de la rentabilité et du cashflow sont des effets de leviers considérables pour obtenir un prêt de la banque. Si cette dernière arrive à déterminer rapidement si votre projet est rentable, vous réussirez plus facilement à obtenir un prêt sans apport.

La banque se penchera également sur d’autres données afin de vous apporter son soutien dans votre projet, comme l’emplacement. Elle analysera alors si la ville que vous avez ciblée représente de réelles opportunités, notamment en utilisant les données offertes par le tensiomètre locatif.

Elle analysera votre « reste à vivre », c’est-à-dire ce qu’il vous reste lorsque vous avez payé la mensualité du crédit. L’emprunteur observera également la durée du prêt : plus elle est longue, plus il considèrera que le risque est important. Vos relevés bancaires pourront également être analysés, afin d’en déduire votre capacité d’épargne.

Pour réussir à investir dans un immeuble de rapport sans avoir d’apport, le meilleur levier est d’opter pour un ensemble de biens déjà loués : la banque vous accordera plus facilement sa confiance, et aura une vision très claire de ce que votre projet peut rapporter.

En outre, notez que la loi Pinel est un levier supplémentaire pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Les avantages fiscaux qui se rattachent à ce dispositif sont en effet pris en considération afin de calculer votre reste à vivre. Pour pouvoir profiter de la loi Pinel, plusieurs critères doivent être remplis. Vous devez tout d’abord acheter un bien en zone de tension foncière, c’est-à-dire où la demande est plus forte que l’offre. Vous devez également choisir des locataires dont les ressources n’excèdent pas un plafond légal, et vous ne devez pas dépasser un certain montant de loyer.


Utilisez les simulateurs d’investissement locatif pour y voir clair

Pour avoir une vision claire de votre projet, les simulateurs d’investissement locatif vous accompagnent. Ils vous permettent de comparer le potentiel de plusieurs immeubles entre eux, de calculer vos flux annuels de trésorerie, de calculer vos mensualités, la rentabilité de votre investissement, ou encore de déterminer le montant de votre prêt.

Vous l’aurez compris : pour être certain de se lancer dans un projet qui rapporte, ces outils sont de vrais alliés.


Où trouver des immeubles de rapport ?

Pour trouver un immeuble de rapport, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez vous tourner vers les agences immobilières, les portails spécialisés en annonces immobilières (comme Leboncoin, SeLoger…). Vous pouvez également faire marcher votre entourage, vous diriger vers les notaires, ou vers les chasseurs de biens immobiliers.

Pour investir dans l’immeuble de rapport le plus rentable, vous avez désormais toutes les cartes en mains !