Pour accroître votre patrimoine immobilier, l’investissement locatif est un allié de taille. Mais pour que votre projet soit rentable, tout doit être analysé dans le détail, car chacune des décisions que vous prenez peut impacter votre rendement. Alors, où investir ? Vers quel type de bien se tourner ? Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Quels outils vous accompagnent afin de savoir à quel point votre investissement locatif sera rentable ? Comment faire afin que la banque vous accompagne dans votre projet ? Notre guide sur l’investissement locatif vous accompagne de A à Z.



Les bonnes raisons de réaliser un investissement locatif

L’investissement locatif permet d'accroître le patrimoine immobilier de façon sécurisée et optimisée. Grâce à ce système, vous achetez un bien afin de le mettre en location : les loyers perçus vous permettent alors de rembourser les mensualités de crédit.

L’investissement locatif est le seul placement qui permet de constituer un patrimoine financé à crédit grâce aux loyers versés par le locataire.

En outre, notez que l’investissement locatif vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement intéressants.


Est-il possible de réaliser un investissement locatif sans apport ?

Il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport. Pour y parvenir, vous aurez besoin d’effets de levier, qui feront pencher la balance de votre côté. La banque analysera en effet votre projet dans les moindres détails, en s’attardant sur plusieurs critères comme l’emplacement, le montant des charges, le rendement locatif, ou encore le cashflow.

Pour réaliser un investissement locatif sans apport, chaque détail compte. La banque, afin de mesurer si elle peut vous faire confiance, analysera également votre « reste à vivre » (ce qu’il vous reste lorsque le crédit est réglé), la durée du prêt envisagé, ou encore vos relevés bancaires, afin de mesurer notamment votre capacité d’épargne.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté et bénéficier d’un prêt sans apport, vous pouvez vous tourner vers les biens déjà loués : la banque pourra ainsi voir avec justesse quelle est la rentabilité de votre projet, et vous fera plus facilement confiance.


Le choix de l’emplacement

Le choix de l’emplacement est un critère fondamental pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif. Pour acheter votre bien en bon endroit, le tensiomètre locatif (lien article tensiomètre locatif) vous accompagne. Il vous aide à analyser la situation du marché locatif d’une ville en prenant en considération deux critères :

  • La facilité pour les locataires à trouver un logement ;
  • Le budget des locataires comparé aux loyers pratiqués.

Vous pouvez alors mesurer le niveau de tension du marché, et savoir si une ville présente de belles opportunités, ou si, au contraire, il est risqué d’investir dans cette zone géographique.

Le premier critère est divisé en 5 zones : plus l'aiguille se situe sur le vert, plus il est facile pour les locataires de trouver un logement, et plus le propriétaire sera soumis au risque de vacance locative. Et au contraire, plus l’aiguille se situe sur le rouge, plus il est difficile pour les locataires de trouver un logement, et moins le propriétaire risquera de faire face à la vacance locative.

Le second critère est également divisé en 5 zones : plus l'aiguille est sur le rouge, plus le propriétaire risque d’avoir des difficultés à trouver un locataire solvable compte tenu du loyer demandé. Et plus l'aiguille est sur le vert, plus le budget des locataires est détendu, et plus le propriétaire aura des facilité à trouver un locataire solvable, compte tenu du loyer demandé.


Définir le montant du loyer

Pour réaliser un investissement locatif rentable, vous devez définir avec justesse le montant du loyer que vous allez demander aux locataires. Pour fixer ce montant, vous pouvez tout d’abord comparer le marché en allant sur les plateformes en ligne comme Leboncoin et SeLoger : vous aurez ainsi une idée claire des loyers demandés en fonction d’un type de bien. Les agences de gestion peuvent également vous accompagner dans cette étape, et vous aideront à fixer un montant de loyer en accord avec le marché locatif dans le quartier ciblé.

Pour définir le montant du loyer, vous pouvez également utiliser le tensiomètre locatif : il vous permet d’avoir une idée précise des loyers pratiqués dans une ville, en fonction du type de bien (chambre, studio, T1, T2, T3, petite maison, villa…) qui vous intéresse.

Le choix du type de bien

Plusieurs questions se posent ici : faut-il investir dans le neuf, ou dans l’ancien ? Vers quel type de bien se tourner ? Résidence de service ? Studio ? T1 ? T2 ? T3 ? Maison ?

Neuf ou ancien ?

Ici, tout dépend souvent des opportunités qui se présentent sur le marché au moment où vous souhaitez investir. En réalité, les deux options peuvent être rentables, et peuvent vous faire bénéficier de défiscalisation.

Le vrai avantage du neuf, c’est qu’il vous permet de faire l’acquisition d’un bien prêt à louer, qui n’a besoin d’aucun travaux. En revanche, les prix à l’achat sont souvent plus élevés et la rentabilité moins importante que sur un bien ancien.


Vers quel type de logement de tourner ?

Là encore, tout dépend des opportunités que vous offre le marché à l’instant T. Toutefois, le tensiomètre locatif vous permet également d’y voir plus clair. Cet outil précieux peut vous donner la situation du marché locatif en fonction d’un certain type de bien. Vous pouvez alors comparer les opportunités entre plusieurs biens et voir ainsi s’il sera plus facile et rentable pour vous de louer un studio ou un F3 par exemple. Le tensiomètre vous indiquera quel type de bien est le plus recherché par les locataires d’une ville ciblée, et sera ainsi moins soumis au risque de vacance locative : afin de réaliser un investissement sécurisé, c’est bien la clé.

Souvent, on note que les petites surfaces sont plus rentables que les grandes. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs se tournent vers les résidences de services comme les logements étudiants ou les EHPAD.


Le calcul de la rentabilité et du cashflow

Pour réaliser un investissement locatif sécurisé, vous devez calculer la rentabilité de votre projet. En fonction des données que vous prenez en considération, vous pourrez alors calculer :

  • Votre rentabilité brute ;
  • Votre rentabilité nette de frais et de charges ;
  • Votre rentabilité nette ;
  • Votre cashflow.

La rentabilité brute

La rentabilité brute est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien immobilier, et prend en considération le loyer brut annuel que vous allez percevoir. Ainsi, il se calcul comme suit :

=> Taux de rentabilité brute = ((Loyer mensuel x 12) / Prix d'acquisition du bien frais compris) x 100

Dans ce calcul, les frais relatifs à l’acquisition concernent les frais de notaires, l’agence immobilière, le crédit immobilier.

La rentabilité nette de frais et de charges

La rentabilité nette de frais et de charges se calcule en prenant en considération les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien. Les charges de copropriété sont également prises en considération, ainsi que la taxe foncière, ou encore la vacance locative. Pour calculer la rentabilité nette de frais et de charges, voici le calcul à réaliser :

=> Rentabilité nette de frais et charges = ((Loyer mensuel x 12) - taxe foncière - charges non récupérables - frais de gestion) / Prix d'acquisition du bien) x 100


La rentabilité nette

La rentabilité nette est encore plus précise : elle vous permet de calculer les recettes perçues après impôts. Elle permet de prendre en considération les avantages fiscaux des dispositifs comme Pinel ou Denormandie.

Ce calcul est plus complet, mais également plus difficile à réaliser, car il dépend de la fiscalité à laquelle vous serez rattaché. Il peut également être soumis à de nombreux changements : en effet, si vous percevez moins de salaire (chômage, retraite…), ou si, au contraire, votre salaire augmente, votre situation fiscale pourrait changer, et ainsi influencer la rentabilité de votre investissement.


Le cashflow

Enfin, afin de savoir si votre investissement locatif est sécurisé et rentable, vous pouvez calculer votre cashflow. Le cashflow permet véritablement de calculer la performance de votre investissement, car il recense tous les flux d’entrées et de sorties d’argent. Pour calculer le cashflow, il suffit alors de déduire toutes les charges des recettes que vous percevez. Ainsi :

Cashflow = Loyer hors charges perçu – mensualité du prêt – charges non déductibles – charge foncière – impôts

Ainsi, le cashflow peut être de trois types : positif, négatif ou nul. Lorsqu’il est positif, votre investissement locatif est lucratif, car même en déduisant toutes les charges des loyers, vous percevez de l’argent. Lorsqu’un cashflow est nul, votre bien est en autofinancement : les loyers couvrent avec justesse l’ensemble des charges liées à l’investissement. Enfin, lorsque le cashflow est négatif, cela signifie que le montant du loyer ne suffit pas à couvrir les charges : c’est la situation à éviter impérativement pour tout investisseur.

Attention toutefois : trouver un bien immobilier qui vous permettra de bénéficier d’un cashflow positif peut prendre du temps. Afin d’améliorer votre cashflow, vous pourrez toutefois intervenir, notamment en renégociant votre prêt bancaire et les frais de crédit. Vous pourrez également vous concentrer sur les charges, en les analysant et en éliminant celles qui sont inutiles (certaines assurances, ou certaines charges de copropriété par exemple… )

Attention : même avec un cashflow positif, votre rentabilité peut basculer dans le rouge si l’imposition n’a pas été réfléchie en amont. À vous de prendre tous les axes en considération avant de vous lancer !

À quels dispositifs de défiscalisation avez-vous droit ?

Lorsque vous investissez dans des logements neufs, vous pouvez profiter de plusieurs dispositifs de défiscalisation.

Le plus connu est sans doute le dispositif Pinel : pour en bénéficier, plusieurs critères doivent être remplis, à savoir :

  • Le logement doit se trouver dans une zone géographique en déficit d’offre de logement ;
  • Le logement doit répondre aux normes récentes de performance énergétique ;
  • Le logement doit respecter un certain plafond de loyer ;
  • Le logement doit être proposé à un locataire ne dépassant pas un certain niveau de ressources.

Mais la Loi Pinel n’est pas la seule à pouvoir vous faire bénéficier d’une défiscalisation intéressante : la loi Denormandie est un dispositif qui permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de rénover et louer un logement ancien dans l’une des villes éligibles.


Utiliser les simulateurs pour y voir plus clair

Pour comprendre rapidement si votre investissement locatif peut être rentable ou non, vous pourrez compter sur les simulateurs.

Ils vous aideront notamment à comparer plusieurs biens entre eux : pour faire le bon choix et vous lancer dans un projet rentable, c’est indispensable.

Les simulateurs vous accompagnent sur plusieurs points. Certains d’entre eux vous permettent de déterminer le montant de votre prêt et la durée du crédit. D’autres vous accompagnent afin de calculer les mensualités de votre emprunt, en prenant en considération les parts des assurances, les intérêts etc… Vous pourrez alors ajuster la durée du crédit afin de profiter de mensualités qui vous permettent d’avoir un cashflow positif, ou nul.

Les simulateurs intéressent également de nombreux investisseurs car ils permettent de calculer la rentabilité d’un investissement locatif en calculant le rendement, et en prenant en considération l’ensemble des charges : les travaux de remise en état du logement, la CSG, les intérêts, les assurances, la fiscalité, les charges d’entretien du bâtiment,  les impôts fonciers sont alors pris en compte.

Vous l’aurez compris, pour avoir une idée très claire de ce que peut rapporter un investissement locatif, les simulateurs sont indispensables.