Investir dans l’immobilier peut s’avérer très rentable, à condition de suivre quelques règles essentielles. Pour réaliser des investissements performants, de nombreux critères comptent, à savoir la localisation, le type de bien, ou encore le type de bail proposé. Alors, vers quel type de logement se tourner pour un investissement immobilier réussi ? Où acheter ? Quel type de location proposer ? Quels outils vous aident à calculer votre rentabilité de façon précise ? Comment maximiser votre rendement ? On vous dit tout dans ce guide spécial !

L’investissement locatif : un placement sécurisant

Grâce aux taux immobiliers qui sont bas, les français sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire par les nombreux avantages de l’investissement locatif.

Pour accroître efficacement votre patrimoine immobilier, l’investissement locatif est idéal : grâce à lui, les mensualités de votre emprunt sont couvertes par le montant des loyers. Il s’agit d’investissements peu risqués, qui sont à la portée de tous, et durables… à condition de prendre les bonnes décisions et de penser son investissement en amont.

Définir vers quel type de bien se tourner

Faut-il opter pour un logement neuf ou ancien ?

Lorsque vous investissez dans un logement neuf, vous achetez un bien directement habitable. Vous n’aurez pas besoin de réaliser de travaux de mise en état afin de le louer. Notez également que lorsque vous investissez dans le neuf, la rentabilité est souvent un peu en dessous de celle que vous pouvez espérer avec un logement ancien. En général, avec les investissements réalisés grâce à la loi Pinel par exemple,  la rentabilité est autour de 3 et 3,5%. Ce type de placement immobilier reste toutefois très intéressant si vous payez beaucoup d’impôts, car il permet de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.


Quelle surface choisir ?

En général, les petites surfaces sont plus rentables que les grandes surfaces. De nombreux investisseurs se tournent donc vers les résidences de service en achetant des logements étudiants ou des chambres dans des EHPAD. Les petites surfaces se louent en effet plus cher au m2. Ainsi, la rentabilité sur une petite surface est en général de 5.5% - 6%, alors que la rentabilité moyenne pour un T2 ou T3 est d’environ 4.5%. En outre, pour la vente, la règle s’applique également : plus le bien est petit, plus il se vend cher au m2.

Par ailleurs, s’il s’agit de votre premier investissement, il est préférable de vous tourner vers un petit logement de type studio, chambre ou T1, afin de rassurer la banque et bénéficier plus facilement d’un prêt.

Quel type de logement choisir ?

Pour investir dans l’immobilier de façon réfléchie, vous devez également vous poser la question du type de logement vers lequel vous allez vous tourner. Pour savoir comment se porte le marché locatif d’une zone géographique précise, en fonction du type de bien, le tensiomètre locatif répond présent. Cet outil est simple d’utilisation : vous entrez le nom d’une ville, et un type de logement (chambre, studio, T1, T2, T3, petite maison, grande maison…), et une synthèse des opportunités et des risques vous est présentée. Vous pourrez alors savoir s’il sera plus facile pour vous de trouver un locataire pour une petite surface ou pour une grande surface.

Afin de comparer plusieurs projets entre eux, et opter pour le bon investissement immobilier, cet outil est un pilier dont vous ne devez pas vous passer.


L’immeuble de rapport est-il intéressant ?

Parmi les types de bien les plus rentables, l’immeuble de rapport représente une réelle opportunité. Il s’agit d’un ensemble immobilier, détenu par un seul et unique propriétaire. L’immeuble est alors divisé en plusieurs logements, chacun proposés à la location.

Ce type d’investissement comporte plusieurs avantages :

  • Il permet au propriétaire de bénéficier d’un prix au m2 plus intéressant qu’en achetant plusieurs biens dans des immeubles séparés ;
  • Il permet d’avoir la main sur les dépenses liées à l’entretien des espaces communs, et de se passer d’un syndicat de copropriété ;
  • Il permet au propriétaire d’être le seul à décider de réaliser certains travaux, ce qui représente un gain de temps et d’argent précieux ;
  • Il permet de bénéficier de facilités de gestion, car tous les biens se situent au même endroit ;
  • Il permet de réduire les risques liés à la vacance locative : même si l’un des locataires quitte le logement, les autres continueront de verser leur loyer.

Bien entendu, pour savoir si un immeuble de rapport sera rentable, vous devrez passer par l’étape incontournable du calcul du rendement locatif.


Investir dans l’immobilier : l’étape du calcul de la rentabilité

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, le calcul de la rentabilité est une étape incontournable. C’est elle qui vous aidera à comprendre si votre investissement est sécurisé et efficace. Pour la calculer, vous devrez prendre en considération le prix d’achat, les frais liés à l’achat, le montant des loyers :

  • Taux de rentabilité brute = ((Loyer mensuel x 12) / Prix d'acquisition du bien frais compris) x 100
  • La rentabilité nette de frais et de charges, quant à elle, se calcule en prenant en compte l’ensemble des charges liées à l’investissement (taxe foncière, frais de gestion, frais d’entretien…) :
    => Rentabilité nette de frais et charges = ((Loyer mensuel x 12) - taxe foncière - charges non récupérables - frais de gestion) / Prix d'acquisition du bien) x 100
  • Enfin, la rentabilité nette est plus complexe à calculer, puisqu’elle dépend de la fiscalité à laquelle vous êtes rattaché. Elle vous permet ainsi de prendre en considération les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier, avec des dispositifs comme Pinel ou Denormandie.

Investir dans l’immobilier : l’importance du choix du secteur géographique

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, le choix de la localisation est primordial. Pour être certain que l’emplacement que vous ciblez représente de réelles opportunités, vous pouvez vous tourner vers le tensiomètre locatif. Il permet de mesurer la tension locative d’une ville, en analysant à quel point il est facile ou difficile pour un locataire de trouver un logement. Si l’aiguille se situe sur le vert, cela signifie que les locataires n’ont pas de difficultés à se loger, car l’offre est importante comparée à la demande. Un risque pour les propriétaires qui pourront plus facilement faire face à la vacance locative. Au contraire, plus l'aiguille se situe sur le rouge, plus les locataires ont des difficultés à trouver un logement, et moins le propriétaire risque de connaître la vacance locative.

En général, il est plus simple d’investir près de chez soi, plutôt que de réaliser des investissements à distance. Même si une entreprise se charge de la gestion des locations, le fait d’avoir l’appartement à proximité vous permettra de vérifier par vous-même l’état du bien, ou de vous occuper de changer les meubles facilement si vous réalisez une location meublée. En outre, en investissant dans l’immobilier près de chez vous, vous pouvez acheter au meilleur prix, car vous connaissez mieux le marché.

Certaines villes touristiques, comme Marseille, Toulon ou encore La Rochelle, vous donneront la possibilité de proposer des locations mixtes : vous pourrez ainsi louer votre logement pendant 9 mois de l’année à un locataire fixe, puis opter pour de la location touristique durant les mois d’été, et ainsi booster votre rentabilité de façon conséquente !

Définir le montant du loyer

Là encore, le tensiomètre locatif peut vous accompagner dans cette étape clé, car il vous donne une idée claire des loyers pratiqués sur une ville donnée, en fonction du type de bien. Il vous permet de savoir également si le budget des locataires est équilibré par rapport aux loyers pratiqués.

Ainsi, plus l'aiguille est sur le vert, plus le propriétaire trouvera facilement un locataire solvable au regard du loyer demandé. Et plus l'aiguille est sur le rouge, plus il aura de difficultés à trouver un locataire solvable.

Bien entendu, d’autres outils peuvent vous aider à définir le montant du loyer. Les plateformes d’annonces immobilières en ligne comme Leboncoin ou SeLoger vous donneront une fourchette des loyers pratiqués dans une ville ciblée, en fonction du type de logement.


Définir le type de bail locatif

Afin d’investir dans l’immobilier de façon efficace, vous devez définir en amont le type de bail locatif que vous souhaitez proposer à votre locataire. Ce dernier a en effet un impact important sur votre imposition, mais également sur la durée du préavis et sur les éléments qui devront être proposés dans le logement.

En effet, vous pouvez choisir de proposer :

  • Une location nue : le bail se conclut sur 3 ans, et le préavis de départ est de 3 mois (1 mois dans les zones les plus tendues) ;
  • Une location meublée : elle est plus souple, car le bail se conclut sur 1 an. Le propriétaire bénéficie d’un préavis de 3 mois pour demander au locataire de partir, contre 6 mois si le logement est vide. Les locataires sont en général demandeurs pour ce type de bail pour des petites surfaces. Si cette option vous intéresse, vous devrez toutefois respecter avec attention la liste du mobilier à fournir à votre locataire.

Afin de renforcer votre rentabilité, il est parfaitement possible d’alterner entre une location meublée pendant la période scolaire par exemple, et une location saisonnière pendant les périodes de vacances.


La location courte durée : une rentabilité maximisée

Afin de booster la rentabilité de votre investissement locatif, vous pouvez vous tourner vers les locations de courte durée, également appelées locations saisonnières. Airbnb a permis à ce concept de se démocratiser, et donne la possibilité aux propriétaires de proposer un logement à des prix s’alignant à ceux de l’hôtellerie.

Bien entendu, ce type de location demande davantage de temps de gestion. Certaines agences s’occupent pour vous de gérer ces locations, mais elles représentent un coût parfois conséquent qui peut impacter de façon drastique votre rentabilité.

C’est la raison pour laquelle il est souvent recommandé, lorsque l’on souhaite réaliser de la location courte durée, d’investir dans un bien proche de chez soi.


Investir dans l’immobilier : l’importance des simulateurs

Les simulateurs vous aident à y voir plus clair afin de prendre les meilleures décisions, celles qui feront de votre investissement une réussite.

Pour vous aider à comprendre vers quel bien opter, les simulateurs vous aident à calculer votre rentabilité brute, votre rentabilité nette, votre cashflow. En outre, ces outils vous permettent de visualiser vos flux annuels de trésorerie et de mesurer les impacts fiscaux de votre investissement.

Ils vous permettent également de connaître le montant des mensualités et la durée du prêt dont vous pourrez bénéficier en fonction de votre projet. De cette façon, vous saurez de quel montant de loyer vous aurez besoin afin d'avoir un bon taux de rentabilité. Vous pourrez ainsi éventuellement allonger la durée du prêt, afin de dé réduire les mensualités, et être certain que le montant du loyer pourra les couvrir.


Investir dans l’immobilier grâce aux SCPI

Pour investir dans l’immobilier, de nouvelles solutions font leur apparition. Avec les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous investissez dans une part d’un bien, et non directement dans un bien. Vous touchez ensuite un montant de loyer qui correspond à la part de votre investissement, et bénéficiez de la plus-value immobilière en cas de revente du bien.

Pour investir dans l’immobilier sans avoir à réaliser d’emprunt, ce type de société représente une opportunité de taille. Avec certaines plateformes d’investissement locatif en ligne, comme Bricks vous pouvez ainsi acheter des parts d’un bien à partir de 10 €. Vous n’avez plus besoin de plusieurs milliers d’euros afin d’investir dans l’immobilier, et pouvez réaliser des placements à votre rythme, selon votre budget !

Pour investir dans l’immobilier sereinement, c’est un clé indispensable !