Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme particulière de SCI (Société Civile Immobilière). Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement d'épargne sécurisé, qui permet d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif. Ce type de société de placement permet d'obtenir de nombreux avantages. Alors, quels sont-ils ? Quels sont les inconvénients de ce type de placement ? Comment fonctionne une SCPI ? Nous faisons le point.

Comment fonctionne une SCPI ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI vous détenez alors de l'immobilier sous forme de parts et non pas de l'immobilier direct. Cet investissement est alors géré par une société de gestion. Il existe des SCPI à capital fixe, et des SCPI à capital variable.

La SCPI à capital fixe

Avec une SCPI à capital fixe, le montant plafond du capital est inscrit dans les statuts. Le nombre de parts composant le capital est fixe : on parle alors de « fonds fermés ».

Suite à des votes en Assemblée, le capital peut toutefois évoluer dans le temps, mais reste fixe dès lors que l’émission de parts nouvelles n’a pas fait l’objet d’une décision de la société de gestion.

Avec une SCPI à capital fixe, c’est la société de gestion qui fixe le montant, le volume, ainsi que la durée de l’augmentation du capital.

La SCPI à capital variable

Avec une SCPI à capital variable, le capital peut varier à tout moment. On parle alors de « fonds ouverts ». Il est toutefois essentiel de noter que la variation du capital reste plafonnée par un minima et un plafond, tous deux fixés par la société de gestion.

Les prix de parts à l'achat et à la vente sont connus, et il est possible à tout moment de souscrire des parts, de les vendre ou de les liquider.

Ce type de SCPI permet de profiter d’une plus grande liquidité, et d’avoir une connaissance plus précise de la valorisation de votre investissement


Vers quel type de SCPI se tourner ?

Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier grâce à une SCPI, il est essentiel de bien comprendre les différences entre les modes de fonctionnement des SCPI à capital fixe et à capital variable, car les conséquences sur l'investissement peuvent être significatives.

En général, il est conseillé à l’investisseur de commencer à investir dans des SCPI à capital variable, notamment afin de bénéficier d’une plus grande liquidité. Dans un second temps, ou sur certains montants d'investissements significatifs, vous pourrez y rattacher des SCPI à capital fixe.

Quels sont les avantages de la SCPI ?

Possibilité d'obtenir un rendement régulier

Le premier avantage d’une SCPI, c’est qu’elle offre potentiellement un rendement régulier, même si la valeur des parts peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.

Investir dans des biens de nature différente

Les SCPI vous permettent d’investir dans des biens de nature différente, dans des zones géographiques variées, dont les locataires ont des profils variés : de cette façon, les risques locatifs sont mutualisés et limités. Ainsi, si une région est touchée par une crise économique, les risques sont diminués car tous vos actifs ne sont pas situés au même endroit.

En outre, posséder une SCPI permet d’investir indirectement dans des secteurs difficiles d’accès pour les particuliers, comme l’immobilier tertiaire, c'est-à -dire les bureaux, les commerces, ou encore le social.

Investissement indirect en immobilier

Grâce à la SCPI, vous pouvez également réaliser un investissement indirect en immobilier, sans avoir besoin de fortes sommes, comme c’est notamment le cas pour l’acquisition de biens immobiliers en direct.

Aucun outil de gestion nécessaire

Par ailleurs, la SCPI ne nécessite aucun outil de gestion. La sélection, la gestion, et la revente finale des biens sont réalisées par des professionnels de l’immobilier, en contrepartie d’une commission de gestion annuelle.


Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?

Les SCPI représentent un risque de perte en capital, puisque les revenus peuvent varier à la hausse ou à la baisse. En outre, il est essentiel de préciser que fonder une SCPI, c’est réaliser un placement peu liquide, qui doit nécessairement être envisagé dans une optique de placement à long terme. La durée de détention conseillée est de 10 ans.

Par ailleurs, précisons également qu’avec une SCPI, en cas de démembrement, les possibilités de rachat ou de cession des parts sont limitées, voire inexistantes.


Le champ d’action des SPCI

Acquérir ou gérer un patrimoine immobilier locatif

Vous pouvez fonder une SCPI si vous souhaitez acquérir ou gérer un patrimoine immobilier locatif. En outre, pour les besoins de cette gestion, vous pourrez alors réaliser des travaux d'amélioration des biens immobiliers, vous permettant ainsi de valoriser votre patrimoine. Vous pourrez également réaliser des travaux d'agrandissement afin d’augmenter la surface habitable. Attention toutefois, les coûts ne doivent pas dépasser 30% de la valeur vénale de l'immeuble et 10% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.

Réaliser des travaux de reconstruction

Avec une SCPI, il est également possible de réaliser des travaux de reconstruction afin de transformer des bureaux en habitation, par exemple. Dans ce cas de figure, le coût des travaux ne doit pas excéder 10% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI.

Réaliser des cessions

Enfin, les SCPI permettent de réaliser des cessions, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un caractère habituel. Attention toutefois : les immeubles ne doivent pas avoir été achetés en vue de les revendre. Notez également que la valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI.

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